Trang chủ Tin tức Chia sẻ trải nghiệm Bán nhà lần đầu: 5 câu hỏi quan trọng cần biết trước khi bán nhà

Bán nhà lần đầu: 5 câu hỏi quan trọng cần biết trước khi bán nhà

Người bán nhà lần đầu thường không có kinh nghiệm và gặp nhiều khó khăn trong các thủ tục giao dịch mua bán phức tạp. Hướng dẫn đầy đủ từ các chuyên gia PROPZY dưới đây sẽ giúp người bán nhà bảo vệ được quyền lợi, bán nhanh và đúng giá. 

Bán nhà lần đầu: 5 câu hỏi quan trọng nên hỏi trước khi muốn bán nhà

Việc bán nhà lần đầu là một thử thách đối với người chưa có kinh nghiệm, theo đó chủ nhà sẽ đối diện với hàng loạt băn khoăn như: 

  • Hợp đồng đặt cọc như thế nào để tránh rủi ro?
  • Thời gian thanh toán tốn khoảng bao lâu? 
  • Làm sao để biết được giá căn nhà của mình chính xác là bao nhiêu? 
  • Cách giải quyết khi bán nhà không bị ép giá?…v.v…

Thông qua việc trải nghiệm thực tế, hỗ trợ hàng ngàn chủ nhà giao dịch từ năm 2015 cho tới nay, PROPZY – Nền tảng Bất động sản THẬT, thấu hiểu khó khăn của người bán lần đầu. Tham gia tư vấn trực tiếp cho người bán nhà, có các chuyên gia của PROPZY:

  • Ông Nguyễn Tuấn Anh, Trưởng phòng phân tích hoạch định tài chính, PROPZY
  • Ông Phạm Tuấn Tài, Chuyên gia tư vấn chủ nhà khu vực Bình Thạnh, PROPZY. 

Nội dung hỏi đáp đã được phát sóng trực tiếp trên Fanpage PROPZY. Dưới đây chúng tôi tóm tắt 5 câu hỏi quan trọng và được quan tâm nhiều nhất. 

1. Cách tự xác định giá đúng cho căn nhà muốn bán? 

“Việc hoạch định mức giá phù hợp với bất động sản mình đang sở hữu sẽ giúp cho việc tìm kiếm khách mua nhà trở nên dễ dàng và bán đúng giá vào đúng thời điểm thích hợp”, ông Tuấn Anh chia sẻ. 

Trước tiên, để định giá nhà một cách đơn giản, chúng ta có thể phân loại thành hai kiểu nhà: Nhà chung cư và nhà đất, giúp chủ nhà nắm bắt được những đặc điểm chung và yếu tố cần thiết cho việc định giá. 

  • Định giá nhà chung cư

Đối với chung cư, căn hộ có hướng nhìn vào view nội khu thông thường sẽ có giá thấp hơn so với căn hộ có hướng nhìn ra quận trung tâm. Hoặc căn hộ ở gần thang máy, nơi đổ rác sẽ thấp hơn căn hộ ở vị trí góc ( căn góc có hai view hướng ra ngoài). Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá như tiếng ồn…

Nếu muốn bán nhà ở chung cư, chủ nhà có thể tự định giá đơn giản bằng cách xuống hỏi ban quản lý của chung cư. Tuy nhiên, chủ nhà vẫn nên sử dụng dịch vụ môi giới uy tín và chuyên nghiệp để bán căn hộ, bởi với những kinh nghiệm sẵn có, người môi giới  sẽ mang lại nhiều lợi ích cùng khả năng sinh lời cao hơn cho chủ căn hộ.

Ví dụ trong trường hợp chủ nhà anh A, tại quận Bình Thạnh. Anh A dự định bán căn hộ 3 tỷ. Theo sự tư vấn của người môi giới, anh A có thể nâng giá bán lên thành 3 tỷ 2 khi sửa chữa và trang trí lại nội thất cho căn hộ. Việc đánh giá và chỉnh sửa là điều mà người bán nhà lần đầu ít có kinh nghiệm. 

  • Định giá nhà đất 

“Đối với nhà đất nói chung, bao gồm nhà mặt tiền, nhà hẻm..v.v…Giá của một ngôi nhà đất sẽ chia thành hai phần. Giá trị đất và giá trị tài sản trên đất”. Ông Tuấn Tài chia sẻ: 

– Cách tính Tài Sản Trên Đất: 

Chủ nhà tính được dựa trên khấu hao (Khấu hao – là sự giảm sút giá trị của một tài sản trong thời kỳ sử dụng). Sau khi trừ đi khấu hao, sẽ suy ra số còn lại là giá trị tài sản trên đất. 

– Cách tính Giá Trị Đất:  

Đối với chủ nhà lần đầu bán nhà, chủ nhà có thể lên trang bán nhà để xem mức giá mọi người đang đăng bán những căn nhà vừa mới giao dịch gần nhất trong khu vực nhà mình đang bán để tìm ra đơn giá trung bình. Tuy nhiên, chưa áp dụng đơn giá này được ngay, bởi giá căn nhà còn ảnh hưởng nhiều yếu tố khác. Ví dụ: Chiều ngang của nhà này so với nhà kia, pháp lý, hay bị phong thủy hay không…

Giá mỗi căn nhà đất sẽ bị tác động bởi nhiều yếu tố khác nhau. Nhìn chung, đối với nhà đất, việc định giá diễn ra muôn hình vạn trạng.

2. Làm sao không bị ép hạ giá? 

Khi mua bán nhà, bên nào cũng mong muốn có giá tốt. Chủ nhà thì mong muốn bán giá cao, người mua lại mong muốn mua giá thấp. Như vậy, điều cần thiết ở đây là phải cân đối hai bên xem giá phù hợp hay chưa. 

Riêng về phía chủ nhà, người bán cần nắm vững đơn giá chung và chuẩn bị các dữ liệu thông tin, bao gồm:

  • Nắm chắc đơn giá chung: 

Chủ nhà cần cân nhắc mức giá chung, đánh giá liệu mình đưa ra giá cao quá không. Người bán nên tìm đến những nguồn thông tin uy tín để biết giá nhà của mỗi quận huyện tại TP.HCM. Bạn có thể truy cập vào PROPZY Insights – nơi cung cấp báo cáo thị trường Bất động sản, trong đó, PROPZY Insights cập nhật thường xuyên bảng giá dựa trên giao dịch thực tế. 

  • Chuẩn bị dữ liệu thương lượng: 

Người chủ nhà nên nắm chắc những lợi thế căn nhà của mình so với những sản phẩm khác. Trong trường hợp khi bị khách mua trả giá bán xuống thấp, chủ nhà cần phân tích cho khách mua thấy vì sao giá của chủ nhà đưa ra là hợp lý hơn. 

Chẳng hạn, người mua trả giá thấp bởi lý do khoảng cách của nhà anh B đang bán đi trung tâm thành phố xa. Trong khi đó, một ngôi nhà khác, chỉ cách 7 km, còn nhà anh B cách đến tận 10 km, sao anh B. bán giá cao hơn?”. 

Với việc nắm rõ thế mạnh tuyến đường của căn nhà, anh B có thể lý giải để giữ giá bán như: “Nhà tôi có tuyến đường đi ra đó chỉ 20 phút. Dù căn nhà kia cách 7 km, nhưng đường đó đi tốn 30 phút vì kẹt xe”…

“Như vậy, việc người bán nên chuẩn bị trước cho những câu hỏi mà người mua có thể hỏi nhằm thương lượng giá, không bị ép giá bán là điều cần thiết để thuyết phục người mua đi đến giao dịch thuận mua vừa bán cho cả hai bên”, ông Tuấn Anh cho biết. 

3. Các loại phí, thuế nào mà người bán phải chịu?

Khi giao dịch diễn ra, đối với cả bên mua và bên bán, sẽ có 4 loại thuế, phí: 

  • Thuế Thu nhập cá nhân (TNCN): 2% trên giá công chứng mua bán (chủ nhà đóng cho nhà nước)
  • Phí trước bạ 0,5% trên giá công chứng mua bán (bên mua đóng)
  • Phí công chứng (đóng cho văn phòng công chứng). 
  • Phí thẩm định đăng bộ.

4. Sai lầm nào người bán nhà lần đầu dễ mắc phải nhất? 

Sai lầm mà người bán mắc phải nhiều nhất liên quan đến việc định giá căn nhà và không cân nhắc được đến yếu tố thời điểm muốn bán. Nhiều trường hợp thường gặp khi chủ nhà đang cần bán lấy tiền gấp, song họ vẫn muốn chờ để bán căn nhà giá cao nhất, điều này vô tình đẩy người chủ nhà vào nhiều trường hợp rủi ro cao mà họ không lường trước được. 

Đơn cử như trường hợp của chị N, chị đang sở hữu căn nhà trị giá 10 tỷ ở quận Bình Thạnh và muốn bán căn nhà đó vì cần vốn đầu tư kinh doanh, trả lương nhân viên.v.v…

Tuy nhiên, chị thấy khu vực xung quanh rao bán giá cao hơn. Chị muốn tăng giá trên 10 tỷ để có lời nhiều hơn. Liên hệ chuyên gia môi giới, chị đề nghị muốn bán thành 10 tỷ 3. Sau khi phân tích xem xét các khía cạnh, chuyên gia môi giới tư vấn, chị vẫn nên giữ mức giá bán là 10 tỷ. 

Song, chị N không đồng ý bán 10 tỷ, mà giữ căn nhà đó để chờ bán được thành 10 tỷ 3. Tuy nhiên, sau đó chị không bán được vì giá quá cao. 

Chuyện gì xảy ra sau 1 đến 3 tháng vẫn không bán được? Lúc này xảy ra 2 rủi ro:

Rủi ro thứ nhất:

Vì cần tiền gấp để xoay xở kinh doanh, nên chị N đành để giá bán còn 9 tỷ 8. Như vậy, rủi ro đầu tiên xảy ra là mất 200 triệu so với 10 tỷ ban đầu. Nguyên nhân bởi, ngay từ đầu chị N. đã thiếu kinh nghiệm về sự định giá và thiếu cân nhắc yếu tố gấp. 

Có thể thấy, sau 3 tháng, chị N mất 200 triệu so với giá ban đầu mà chuyên gia tư vấn. 

Rủi ro thứ hai: 

Bên cạnh rủi ro ban đầu mất 200 triệu, chị N còn mất luôn chi phí cơ hội, trong trường hợp này là lãi suất ngân hàng. Theo đó, nếu nghe theo chuyên gia từ đầu, chị N bán nhà đó trong 1 tuần với giá 10 tỷ, thì sau ba tháng, 10 tỷ đó để vào ngân hàng thì có thêm lãi suất ngân hàng (tính trung bình lãi suất ngân hàng là 5,5% /1 tháng), sau 3 tháng lời hơn 40 triệu.

Như vậy, sau 3 tháng, người bán mất 200 triệu so với ban đầu và mất 40 triệu chi phí cơ hội bởi chần chừ. 

Ví dụ thực tế ở trên càng chứng minh rõ hơn về việc, người bán cần hoạch định để bán “đúng giá, đúng thời điểm” . Tránh việc bán gấp,  bị ép giá, hay  bị mất chi phí cơ hội (như lãi suất ngân hàng.v.v..). 

5. Vì sao dịch vụ môi giới uy tín lại quan trọng đối với người bán nhà?

  • Tiết kiệm thời gian, công sức:

Dễ thấy nếu không có mối quan hệ rộng của người môi giới, người bán tự đăng tin sẽ gặp nhiều tình huống dở khóc dở cười, khi cuộc gọi đến thì nhiều, những khách hàng thực sự thì chẳng được bao nhiêu.

Khảo sát cho thấy: Trong 100 cuộc gọi đến cho chủ nhà, thì hơn 90% trong số đó là các bạn môi giới, các bên quảng cáo, trung gian, và chỉ có khoảng 10% là khách thực sự muốn mua. Trong 10 khách hàng còn lại, bạn luôn phải cập nhật thông tin cho 10 khách đó để họ thấy phù hợp hay không để họ đến xem nhà, rồi tiến hành các bước giao dịch. 

  • Tiết kiệm chi phí

Nếu thông qua môi giới uy tín, làm việc chuyên nghiệp, chủ nhà có thể có lợi nhuận cao hơn so với chi phí thuê môi giới. Đặc biệt trong trường hợp khách hàng cần tiền bán gấp như trường hợp của chị N ở ví dụ trên. 

  • Tìm khách mua nhanh chóng

Trong trường hợp căn nhà khó bán (bị lỗi phong thủy, hẻm xe máy nhỏ..v.v..) thì bên môi giới có nhiều dữ liệu về bất động sản cũng như mối quan hệ, sẽ tìm được đối tượng người mua phù hợp giúp chủ nhà.

Đặc biệt, với nền tảng công nghệ lớn cho dịch vụ mua bán bất động sản như PROPZY, ngôi nhà của bạn sẽ nhanh chóng được xuất hiện đến đúng danh sách người cần mua. 

  • An tâm về pháp lý:

Với chủ nhà bán nhà lần đầu, họ luôn sợ phát sinh nhiều rủi ro trong việc thực hiện các quy trình, đặc biệt với việc thực hiện hợp đồng cọc. Hàng năm có rất nhiều vụ tranh chấp giữa chủ nhà và bên mua bởi các hợp đồng cọc không được ràng buộc điều luật cụ thể. Trường hợp nếu dùng dịch vụ môi giới uy tín, có bề dày kinh nghiệm, thì chủ nhà có thể an tâm khi giao dịch.

PROPZY 

Trong thời gian ảnh hưởng bởi Covid-19, bạn muốn xem nhà trực tuyến và chuẩn bị sẵn sàng cho giao dịch khi thị trường trở lại “bình thường mới”? PROPZY hỗ trợ bạn trong mọi tình huống liên quan tới Bất động sản. Liên hệ với PROPZY để trải nghiệm:

Theo dõi và liên hệ với Propzy tại các trang Mạng Xã Hội:

 

#Từ Khoá:

Các tin liên quan

ĐỪNG BỎ LỠ THÔNG TIN !

Propzy kết nối với hơn 100.000 nhà đầu tư bất động sản để mang đến những thông tin mới nhất, nhanh nhất về thị trường được gửi qua Email hàng tuần
success

Đăng ký mail thành công!!

Cám ơn bạn đã theo dõi tin tức Bất động sản Propzy