Trang chủ Tin tức Tổng hợp Cách để nhận biết một dự án chung cư không đủ điều kiện pháp lý để bán!

Cách để nhận biết một dự án chung cư không đủ điều kiện pháp lý để bán!

Để lựa chọn được một căn hộ tốt, tránh rủi ro hoặc các rắc rối phát sinh về sau, khách hàng nên nắm rõ những bước kiểm tra điều kiện pháp lý chung cư trước khi quyết định mua.

Cách để nhận biết một dự án chung cư không đủ điều kiện pháp lý để bán!

1. Thực trạng về các dự án chung cư không đủ điều kiện pháp lý hiện nay

cach nhan biet du an khong du dieu kien phap ly de ban

Các cách kiểm tra điều kiện pháp lý của dự án chung cư trước khi mua

Những dự án căn hộ chung cư không đủ điều kiện pháp lý để bán hay còn gọi là “dự án ma” là những dự án không có thật, chỉ tồn tại trên giấy, chưa được bất kỳ cơ quan chức năng nào phê duyệt hay còn được hiểu là những dự án không có thật. Một trường hợp khác là những dự án đã được các cơ quan chức năng cấp phép xây dựng. không đủ điều kiện bán nhưng chủ đầu tư vẫn thực hiện việc bán. Vì vậy, các bạn cần phải biết cách kiểm tra hồ sơ pháp lý dự án để nhằm hạn chế rủi ro đáng tiếc nêu trên.

2. Dự án chung cư đủ điều kiện để bán thì hồ sơ pháp lý phải bao gồm những gì?

Một dự án chung cư đủ điều kiện pháp lý để bán thì hồ sơ phải bao gồm:

  • Phê duyệt quy hoạch 1/500
  • Sổ đất
  • Quyết định giao đất
  • Chấp thuận chủ trương đầu tư
  • Chấp thuận Phòng cháy chữa cháy, đấu nối điện nước, đường giao thông nội bộ
  • Giấy phép xây dựng cơ sở hạ tầng cơ bản, giấy phép phần thân, phần móng đối với căn hộ căn cư
  • Văn bản thông báo đủ điều kiện huy động vốn
  • Thông báo bảo lãnh ngân hàng

3. Làm sao để nhận biết được dự án chung cư không đủ điều kiện pháp lý?

cach nhan biet du an ma

Làm sao để nhận biết dự án chung cư chưa đủ điều kiện pháp lý?

Để nhận biết dự án chung cư không đủ điều kiện pháp lý thì việc cần làm đầu tiên là không chỉ nên nghe và tin một phía những gì mà bên bán/người môi giới nói, hứa và viết. Thay vào đó là phải hỏi, đọc, thấy và kiểm tra những tài liệu, hồ sơ và giấy tờ pháp lý về dự án đó theo các cách sau:

Yêu cầu người môi giới/người bán cung cấp hồ sơ pháp lý cơ bản về dự án này từ chủ đầu tư để đọc và kiểm tra.

Hồ sơ pháp lý của một dự án chung cư cần có các loại giấy tờ quan trọng sau:

  • Giấy chứng nhận đầu tư dự án này của chủ đầu tư
  • Quyết định giao đất
  • Văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư
  • Thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt
cac buoc nhan biet du an khong du dieu kien phap ly

Kiểm tra tính pháp lý của dự án chung cư trước khi mua

Đây là bước kiểm tra vô cùng quan trọng trước khi quyết định mua căn hộ vì thông qua bước này, bạn sẽ đánh giá và biết được ai là chủ đầu tư dự án thật sự và ai có quyền bán và ký hợp đồng mua bán. Nhiều trường hợp mặc dù không phải là chủ đầu tư nhưng một số công ty môi giới vẫn giới thiệu mập mờ thông tin để chính họ đứng ra ký hợp đồng cọc, giữ chỗ, thỏa thuận (có điều khoản phạt cọc, đặt bẫy người mua) nhằm chiếm dụng vốn trái phép của khách hàng. Trong khi những công ty này không cung cấp được văn bản ủy quyền hoặc thỏa thuận với chủ đầu tư cho phép thực hiện việc này. 

Có thể bạn quan tâm: các dự án căn hộ chung cư minh bạch, đầy đủ pháp lý

Cần hỏi, đọc và kiểm tra Quyết định phê duyệt quy hoạch bản đồ quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với dự án đó.

huong dan kiem tra phap ly du an

Hồ sơ pháp lý của dự án chung cư bao gồm những gì?

Kiểm tra Quyết định 1/500 là một trong những bước kiểm tra tính pháp lý của dự án quan trọng nhất. Quyết định 1/500 còn được gọi là bản đồ quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500, bản đồ này là hình thức triển khai hóa một cách cụ thể về quy hoạch tỷ lệ 1/2000, bản đồ này cũng được coi là một cơ sở để lập nên được các dự án xây dựng khác khi đã có đầy đủ giấy tờ cấp phép cũng như các nhà quản lý đầu tư xây dựng. Bản đồ 1/500 cụ thể hóa nội dung quy hoạch phân khu và quy hoạch chung. 

Một cách nói khác, bản đồ quy hoạch chi tiết 1/500 chính là quy hoạch tổng mặt bằng của các dự án đầu tư xây dựng, là cơ sở để định vị công trình, thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật xây dựng công trình và thực hiện xây dựng. Theo đó, người mua đất có thể biết được lô đất mình mua sẽ nằm ở khu nào, vị trí nào trong dự án này.

Xem thêm: giá nhà đất theo quận cập nhật mới nhất

Cần hỏi và kiểm tra văn bản nghiệm thu về việc hoàn thành cơ sở hạ tầng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. 

kiem tra phap ly du an chung cu

Kiểm tra điều kiện pháp lý của dự án chung cư bằng cách đến trực tiếp để xem thực tế

Để kiểm tra dự án chung cư đủ điều kiện pháp lý hay không thì cần xác minh văn bản nghiệm thu dự án. Việc nghiệm thu cơ sở hạ tầng bao gồm nghiệm thu về chất lượng, số lượng và vị trí là bắt buộc và phải theo đúng với quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt, đồng thời phải đo đạc, cắm mốc cụ thể về dự án. Việc nghiệm thu phải được cơ quan có thẩm quyền của địa phương nơi có dự án thực hiện, xác nhận và đóng dấu, mà không phải là chủ đầu tư tự thuê một đơn vị tư nhân đứng ra nghiệm thu và đóng dấu vào văn bản nghiệm thu.

Người mua cần phải đến và xem thực tế khu đất để thấy được tình trạng kết cấu hạ tầng thực tế của dự án 

Người mua không nên chỉ xem các thông tin dự án qua giấy tờ, hình ảnh và lời nói từ người bán/người môi giới mà cần đến trực tiếp để xem thực tế để kiểm tra công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; các công trình, hạ tầng này phải đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực và đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;…

nhung dau hieu nhan biet du an ma

Kiểm tra điều kiện pháp lý của dự án chung cư có quan trọng không?

Nhiều trường hợp dự án một nơi, nhưng người môi giới/người giới thiệu lại dẫn người mua đi xem đất ở một dự án khác nhằm đánh lừa người mua. Khi xem đất phải nắm được địa chỉ, vị trí khu đất, tờ bản đồ, số thửa theo hồ sơ pháp lý đã xem và kết hợp với việc hỏi người dân địa phương và UBND xã nơi có đất dự án để chắc chắn rằng mình không bị lừa mua đất tại dự án ma, dự án không chính chủ.

Hỏi người môi giới/người bán cung cấp các văn bản chứng minh việc chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án này.

Người mua cần phải xác định xem chủ đầu tư của dự án đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính chưa bằng cách hỏi người môi giới/người bán cung cấp các văn bản hợp pháp để chứng minh bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có). Nếu chủ đầu tư không hoàn thành nghĩa vụ tài chính cho nhà nước thì dự án không đủ điều kiện để chuyển nhượng. Mặt khác, việc xác minh vấn đề này còn giúp người mua đánh giá được năng lực tài chính cũng như uy tín của chủ đầu tư. 

Kiểm tra kỹ càng về vấn đề thế chấp, tranh chấp của dự án

cach kiem tra dat du an chung cu

Cần kiểm tra điều kiện pháp lý của dự án chung cư trước khi mua để tránh tiền mất tật mang

Hiện nay có nhiều trường hợp mặc dù dự án đã đủ điều kiện pháp lý để bán nhưng một phần hoặc toàn bộ dự án đang trong diện có tranh chấp, bị kê biên hoặc đang thế chấp cho ngân hàng. Để xác minh được vấn đề này, người mua nên chủ động tìm hiểu tra cứu thông tin dự án trên các trang mạng uy tín, tham khảo tại các văn phòng đất đai/văn phòng công chúng, tham khảo người dân xung quanh để biết chắc là lô đất mình mua không bị thế chấp, kê biên hoặc tranh chấp để tránh rủi ro phát sinh sau này.

Nếu quyết định mua một căn hộ chung cư mà chỉ thông qua những thông tin từ người bán/người môi giới cung cấp thì sẽ có rủi ro rất cao về tính pháp lý của dự án, gây trở ngại trong việc sở hữu căn hộ sau này. Vì vậy để tránh tiền mất tật mang, bạn cần chủ động và trực tiếp kiểm tra tính pháp lý dự án chung cư bằng các cách mà Propzy đã chia sẻ trong bài viết trên nhé!

Propzy

Tham khảo thêm các bài viết liên quan:

Các tin liên quan

ĐỪNG BỎ LỠ THÔNG TIN !

Propzy kết nối với hơn 100.000 nhà đầu tư bất động sản để mang đến những thông tin mới nhất, nhanh nhất về thị trường được gửi qua Email hàng tuần
success

Đăng ký mail thành công!!

Cám ơn bạn đã theo dõi tin tức Bất động sản Propzy