Trang chủ Tin tức Review và chia sẻ trải nghiệm Mẹo thẩm định giá tài sản: Đầu tư bất động sản hiệu quả

Mẹo thẩm định giá tài sản: Đầu tư bất động sản hiệu quả

“Giá trị tài sản của bất động sản này đáng giá là bao nhiêu?” 

Nội dung trả lời được cho câu hỏi trên là chìa khóa giúp bạn đưa ra những đề nghị có lợi khi giao dịch mua bán, và quan trọng hơn, nó giúp bạn dự đoán lợi nhuận từ các khoản đầu tư bất động sản. Mặc dù đây là câu hỏi đơn giản của nhiều người, nhưng để trả lời được nó, không phải lúc nào cũng dễ dàng. Bài viết kỳ này sẽ phân tích chi tiết các góc nhìn cho bạn tìm ra công thức trả lời tốt nhất cho riêng bạn. 

Dưới đây là những điều nhà đầu tư bất động sản cần biết về định giá tài sản để giúp họ đánh giá chính xác giá trị trước khi đưa ra lời đề nghị. Khi các nhà đầu tư biết chính xác giá trị bất động sản hiện tại là bao nhiêu, chi phí cải tạo và giá trị sau khi sửa chữa là bao nhiêu, họ sẽ biết họ có thể kiếm được bao nhiêu từ một thương vụ .

Tìm hiểu cách đánh giá bất động sản như chuyên gia thẩm định làm, bao gồm 3 phương pháp định giá bất động sản phổ biến nhất được sử dụng trong thẩm định nhà để dự kiến ​​chính xác hơn lợi nhuận cho bất kỳ giao dịch nào.

thẩm định GIÁ NHÀ ĐẤT

Tổng quan về định giá tài sản

Mua bất động sản không giống như mua hàng tạp hóa, điện tử hoặc các hàng hóa và dịch vụ khác. Thuộc tính không có mục giá cố định, vì vậy, chúng không có mức giá trị cố định. Giống như cổ phiếu, giá trị của chúng liên tục thay đổi dựa trên những gì người mua sẵn sàng trả cho chúng. Tuy nhiên, giá trị và giá cả không phải lúc nào cũng giống nhau trong bất động sản.

Phân biệt: Giá trị, Giá Cả và Giá Chi Phí

Khi chủ sở hữu bất động sản định bán, họ sẽ đưa ra mức giá ban đầu nhằm chào bán, nhưng người mua có thể  đưa ra các đề nghị mức giá thấp hơn. Cuối cùng, giá mà bất động sản bán có thể phản ánh chính xác hoặc không chính xác giá trị của nó.

Hãy tưởng tượng hai ngôi nhà giống hệt nhau, ngay cạnh nhau. Một ngôi nhà được bán với giá 4 tỷ đồng, tương tự như những căn nhà ở khu vực lân cận khác. Chiếc còn lại được bán với giá 2 tỷ đồng, từ một người cha cho con gái ông ta – một mức giá không liên quan gì đến giá trị thị trường hợp lý.

Tương tự như vậy, giá trị và giá cả thường khác với chi phí thay thế tài sản. Một ngôi nhà đẹp cổ kính với 100 năm tuổi có thể có giá thị trường 5 tỷ đồng dựa trên những gì người mua hiện tại sẵn sàng trả, nhưng nếu nó bị thiêu rụi, có thể tốn 6 tỷ để xây một ngôi nhà thay thế giống hệt dựa trên chi phí vật liệu và nhân công thời hiện tại.

Tóm gọn lại:

– Giá là những gì người mua thực sự trả
– Chi phí là những gì nó sẽ tốn để xây dựng một ngôi nhà thay thế thời hiện tại.
– Giá trị thị trường hợp lý là giá trị mà một người về mặt lý thuyết sẽ sẵn sàng trả cho một ngôi nhà dựa trên nhu cầu về nhà ở tương tự thời hiện tại.

Các loại giá trị khác nhau

Không phải tất cả các công thức tính định giá bất động sản được tạo ra như nhau. Thông thường nhất, giá trị bất động sản hiểu là  “giá trị thị trường hợp lý” được nêu ở trên. Tuy nhiên, tùy thuộc đặc điểm nhóm người mua và phương thức bán hàng khác nhau, có thể tạo ra các loại giá trị khác:

– Giá trị thanh lý nhằm mục đích ước tính mức giá mà tài sản sẽ mang lại khi bán đấu giá, nếu bị cưỡng chế bán (ví dụ như thông qua tịch thu nhà hoặc phá sản). Giá trị thanh lý gần như luôn thấp hơn giá trị thị trường hợp lý.

– Giá trị sử dụng là giá trị của việc sử dụng tài sản cụ thể cho một chủ sở hữu cụ thể. Ví dụ: nếu một bất động sản hiện đang được một doanh nghiệp nhỏ sử dụng làm tài sản cho thuê cho kỳ nghỉ ngắn hạn, thì giá trị sử dụng của nó dựa trên doanh thu của họ và có thể khác với giá trị thị trường hợp lý mà người mua nhà sẵn sàng trả.

Người nào có thể định giá tài sản?

Ngoài các bên giao dịch, có một số chuyên gia trong ngành tiến hành kiểm tra và cung cấp đầu vào cho người bán, người mua và người cho vay.

Môi giới

Khi liên hệ một môi giới để làm việc, người mua cần tìm môi giới uy tín, nhiều kinh nghiệm. Người môi giới có thể nói được giá của bất động sản trong khu vực mà họ làm việc chuyên sâu hàng ngày. Hoặc đối với công ty có nền tảng công nghệ như Propzy. Propzy có nguồn dữ liệu giá bất động sản và thẩm định để hỗ trợ cho người môi giới và cho các bên mua bán, mang tới kết quả nhanh và chính xác hơn.

Người kiểm tra việc xây dựng,chất lượng nhà

Khi ký hợp đồng với người bán, người mua thường yêu cầu kiểm tra nhà và thẩm định. Việc kiểm tra nhà cần cực kỳ kỹ lưỡng. Bạn có thể liên hệ người có kinh nghiệm kiểm tra xây dựng nhà để đánh giá cấu trúc, nền móng, mái nhà, hệ thống cơ khí, hệ thống dây điện và số tuổi, chức năng của ngôi nhà hoặc căn hộ chung cư.

Người mua sử dụng thông tin này để xác nhận rằng tài sản ở trong tình trạng mà họ mong đợi khi họ đưa ra lời đề nghị.

Điều chắc chắn, tình trạng của một ngôi nhà ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản đó, và nếu việc kiểm tra ngôi nhà cho thấy một vấn đề lớn về kết cấu trong nền móng, thì giá trị của căn nhà sẽ phản ánh những việc sửa chữa cần thiết.

Chuyên viên Thẩm định 

Việc thẩm định nhà nên được thực hiện trước khi thẩm định nhà, để người chuyên viên thẩm định có thể xem xét báo cáo thẩm định nhà và lưu ý khi hình thành định giá tài sản.

Trong khi công việc của người kiểm tra nhà là đánh giá tình trạng của tài sản và mọi sửa chữa cần thiết, thì công việc của người thẩm định là ước tính giá trị của nó bằng cách sử dụng một trong 3 phương pháp định giá dưới đây.

3 phương pháp định giá 

Các chuyên viên thẩm định (có thể thuộc phòng thẩm định thuộc các ngân hàng) sử dụng ba phương pháp định giá bất động sản khi xác định giá trị của một ngôi nhà: phương pháp so sánh doanh số, phương pháp tiếp cận chi phí và phương pháp tiếp cận vốn hóa thu nhập.

Phương pháp 1: So sánh bất động sản lân cận

Cách phổ biến nhất mà các chuyên viên thẩm định ước tính định giá tài sản bằng cách phân tích và so sánh khu vực lân cận gần đó (gọi tắt là phương pháp: comps).

Nhìn chung, nếu bạn muốn biết một bất động sản trị giá bao nhiêu và một bất động sản giống hệt vừa được bán bên cạnh đó, thì đó là một dấu hiệu khá rõ ràng về giá trị.

Tuy nhiên, hiếm khi  có bất động sản giống hệt bán ngay bên cạnh trong vài tháng qua. Các nhà thẩm định thường phải tìm những tài sản tương tự nhất mà họ có thể, càng gần càng tốt, và bán càng gần đây càng tốt.

Dưới đây là một số yếu tố mà người thẩm định phải tính đến khi xem xét các tính năng:

  • Diện tích nhà
  • Diện tích lô đất
  • Tuổi và tình trạng nhà
  • Tiện nghi gia đình
  • Vị trí mong muốn
  • Khoảng cách gần nhà được đề cập (càng gần, càng tốt)
  • Ngày bán (càng gần đây, càng chính xác)

Vì những yếu tố trên (thuộc comps) sẽ có một số điểm khác biệt nhau, nên định giá tài sản không phải là một môn khoa học chính xác tuyệt đối. Ví dụ các điểm khác biệt trong khi muốn so sánh: một bất động sản bên kia đường có nhiều phòng ngủ hơn và đã bán cách đây 9 tháng, hay một bất động sản có bố cục tương tự cách đó mười con phố đã được bán vào tuần trước?

Đây là lý do tại sao nếu bạn thuê 3 chuyên viên thẩm định khác nhau, họ có thể đưa ra ba giá trị có sự chênh lệch nhau cho cùng một tài sản.

Thẩm định nhà chỉ là một ước tính về giá trị, không phải là sự đảm bảo của một mức giá cụ thể. Tìm hiểu tất cả những gì bạn có được về cách sử dụng “comps” để xác định giá trị nhà, đồng thời giúp bạn có thể tự phân tích giá trị tài sản mà không cần phải liên tục nhờ người giúp đỡ.

Ví dụ:
Ông Thanh Tùng muốn ước tính giá trị hiện tại của một ngôi nhà. Căn nhà đang đề cập có 3 phòng ngủ, 2 phòng tắm đầy đủ và rộng 150 mét vuông.

Ông xem xét những ngôi nhà gần đây đã được bán gần đây và tìm thấy ba căn nhà tương tự đã được bán trong vòng bốn tháng qua:

Căn hộ 1: 3 phòng ngủ, 2 phòng tắm, diện tích 135 mét vuông. Giá bán: 1 tỷ 9
Căn hộ 2: 4 phòng ngủ, 2 phòng tắm, diện tích 165 mét vuông. Giá bán: 2 tỷ 3
Căn hộ 3: 3 phòng ngủ, 2 phòng tắm, diện tích 145 mét vuông. Giá bán: 2 tỷ

Ông Tùng ước tính giá trị tài sản vào khoảng 2 tỷ – 2,2 tỷ (sau khi xác minh xong tình trạng của cả ba ngôi nhà tương tự như tài sản căn hộ của ông đang được đề cập).

Phương pháp 2: tiếp cận chi phí

Khi biên soạn bản đánh giá căn nhà, không phải lúc nào người thẩm định cũng tìm thấy các bản tổng hợp thông tin bán nhà tương tự. Ví dụ, một ngôi nhà ở vùng nông thôn không có nhà gần đó, khó có thể được định giá thông qua phương pháp so sánh doanh số bán nhà. Hoặc trường hợp các tài sản bất động sản khác mang tính độc đáo như nhà chùa đã được chuyển đổi, cũng rất khó để định giá tài sản bởi chúng là duy nhất!

Một phương pháp thẩm định bất động sản thay thế là phương pháp tiếp cận chi phí: Giá bao nhiêu để mua đất và xây nhà?

Tất nhiên, chuyên viên thẩm định phải tính đến tình trạng hiện tại của tài sản. Xây dựng một ngôi nhà mới từ đầu sẽ dẫn đến một ngôi nhà mới hoàn hảo, và ngôi nhà hiện tại có thể không ở trong tình trạng hoàn hảo, mới.

Vì vậy, các chuyên viên thẩm định sử dụng một kỹ thuật gọi là khấu hao để ước tính giá trị của căn nhà hiện tại thấp hơn bao nhiêu so với một căn nhà mới tinh giống hệt nhau.

Một số yếu tố mà thẩm định viên xem xét để khấu hao bao gồm:

-Tình trạng xuống cấp cơ sở vật chất của ngôi nhà

Các ví dụ như: hệ thống điện nước cũ, thiết bị và đồ đạc cũ, tình trạng mái nhà, nền móng và các thành phần cấu trúc khác.

– Lỗi thời về chức năng:

Cách xây dựng hoặc cấu trúc nhà lỗi thời. Ví dụ: Cách bố trí phòng ngủ, hành lang, cầu thang thời xưa không được tiện lợi như kiến trúc thời nay.

– Lỗi thời về tính kinh tế, giá

Các yếu tố của khu vực lân cận khiến tài sản kém giá trị hơn. Một ví dụ là nếu xa lộ sáu làn xe ồn ào gần đây đã được xây dựng ngay bên cạnh nơi ở cần sống yên tĩnh này.

Vì vậy, chuyên viên thẩm định sử dụng doanh số bán nhà so sánh được để ước tính giá trị của chính khu đất, sau đó ước tính chi phí xây dựng để thay thế ngôi nhà. Cuối cùng, họ ước tính số lượng khấu hao và trừ đi số tiền đó khỏi giá trị, và ra kết quả định giá tài sản theo phương pháp chi phí.

Phương pháp 3: Cách tiếp cận dòng vốn hóa và tiềm năng thu nhập

Giá trị của một số tài sản nhất định, ví dụ như các tòa nhà chung cư hoặc cao ốc văn phòng, nằm ở khả năng tạo ra thu nhập của chúng. Đối với những bất động sản này, việc ước tính giá trị của chúng dựa trên tiềm năng thu nhập là rất hợp lý. Có hai cách để làm điều này: vốn hóa trực tiếp và số nhân tổng thu nhập.

Vốn hóa trực tiếp được sử dụng cho các tòa nhà chung cư và bất động sản thương mại. Để xác định nó, đầu tiên người thẩm định tính toán thu nhập hoạt động ròng (NOI) cho bất động sản, bằng cách cộng tất cả tiền thuê hàng năm (tổng thu nhập) và trừ đi tất cả các chi phí (bao gồm tỷ lệ trống, chi phí quản lý, bảo trì, sửa chữa, thuế, bảo hiểm..v.v…).

Sau đó, họ xem xét tỷ lệ vốn hóa của các bất động sản tương tự và nhân NOI với hệ số giới hạn tỷ lệ để đạt được giá trị ước tính.

Hệ số nhân tổng thu nhập thường được sử dụng cho trường hợp đầu tư các bất động sản cho thuê một gia đình và cho thuê nhỏ cho nhiều gia đình. Chuyên viên thẩm định sẽ xem xét mối quan hệ giữa giá thuê địa phương và giá nhà tại địa phương, để xác định số tiền nhà đầu tư đang trả tiền thuê hàng tháng như một giá mua.

Khi họ tìm thấy hệ số thu nhập địa phương điển hình, họ có thể nhân tiền thuê của bất động sản với hệ số này để xác định giá trị ước tính.

Các ví dụ

Ông Thanh Tùng  cần thẩm định một bất động sản cho thuê bốn căn hộ. Ông thử cả hai phương pháp định giá tài sản thu nhập.

Sử dụng phương pháp vốn hóa trực tiếp, ông sử dụng phép toán sau:

Tổng thu nhập hàng năm: 48.000 đô la (4.000 đô la / tháng) –

Chi phí hàng năm: $ 20,000 =

NOI: $ 28,000

Tỷ lệ giới hạn: 8%

Giá trị ước tính: $ 28,000 x (100 / tỷ lệ giới hạn) = $ 350,000

Sau đó, ông sử dụng phương pháp số nhân tổng thu nhập. Ông nhận thấy rằng các bất động sản cho thuê tại địa phương đang được bán với giá gấp khoảng 85 lần giá thuê. Vì vậy, phép tính này diễn ra như sau:

$ 4.000 tiền thuê hàng tháng x 85 = $ 340.000

Tương tự, nhưng không hoàn toàn giống với cách tiếp cận vốn hóa trực tiếp. Đó là sự đánh giá tốt nhất của ông Thanh Tùng và cách tính phù hợp và chính xác hơn trong trường hợp này.

Những điều cần biết về định giá tài sản

Một trong những lưu ý đầu tiên cho những người bắt đầu đầu tư vào bất động sản là đầu tư dựa trên những con số khó chứ không phải dựa trên cảm xúc. Cụ thể, họ cần ước tính chính xác chi phí và ước tính chính xác giá trị sau sửa chữa (ARV).

Chi phí bao gồm chi phí mua lại (giá mua, chi phí đăng bộ sang tên, thuế..v.v..), chi phí cải tạo nhà (vật liệu, nhân công và các chi phí khác liên quan…) và chi phí mềm (như chi phí vận chuyển…).

Nhưng quan trọng nhất ở đây, các nhà đầu tư cần có khả năng ước tính chính xác ARV.

Để bán lại được những căn nhà cho người mua tiếp theo hiệu quả, các nhà đầu tư luôn có thể sử dụng phương pháp 1 (bán hàng so sánh) làm phương pháp định giá bất động sản của họ, cho cả giá trị hiện tại và ARV. Với góc độ những người làm chuyên viên thẩm định giá, họ cũng sẽ làm theo cách tiếp cận như trên khi người cho vay yêu cầu thẩm định căn nhà để mua bất động sản.

Đối với các bất động sản được mua để đầu tư cho thuê, các nhà đầu tư và chuyên viên thẩm định đôi khi sử dụng phương pháp 2 (tiếp cận thu nhập) vì việc sử dụng bất động sản sẽ tạo ra thu nhập.

Bạn đang muốn tìm mua một ngôi nhà phố đã được thẩm định giá tốt?

Những ngôi nhà Propzy Home được thẩm định bởi chuyên gia bất động sản, bạn có thể dễ dàng đầu tư để ở hoặc cho thuê, phát triển dòng tài chính tăng trưởng ổn định.

chữ ký Propzy Home

 

Các tin liên quan

ĐỪNG BỎ LỠ THÔNG TIN !

Propzy kết nối với hơn 100.000 nhà đầu tư bất động sản để mang đến những thông tin mới nhất, nhanh nhất về thị trường được gửi qua Email hàng tuần
success
Đăng ký mail thành công!!

Cám ơn bạn đã theo dõi tin tức Bất động sản Propzy