Trang chủ Tin tức Tổng hợp Nhìn lại chu kỳ bất động sản, tìm ra cơ hội đầu tư thời hậu Covid-19

Nhìn lại chu kỳ bất động sản, tìm ra cơ hội đầu tư thời hậu Covid-19

Trong Nguy có Cơ!

Sau đại dịch Covid-19, nhiều nhà đầu tư bất động sản đã phát hiện ra trong Nguy (Nguy hiểm), có Cơ ( Cơ hội) đầu tư hiếm có, gần 10 năm mới xuất hiện 1 lần trong chu kỳ bất động sản. Hiểu về cơ hội đầu tư hậu đại dịch như nào cho chính xác và khách quan nhất? Hãy cùng PROPZY phân tích góc nhìn đa chiều về điều này. 

Đi qua giai đoạn 2020 – 2021 dưới sự tác động của dịch Covid-19, nền kinh tế nói chung cũng như thị trường bất động sản (BĐS) nói riêng đã chịu những tác động chưa từng có tiền lệ. Để nhìn nhận xu hướng của thị trường bất động sản những năm sau Covid-19, cũng như tìm ra đâu là thời điểm “xuống tiền” tốt? Trước tiên, người mua BĐS có thể nhìn lại quá trình lịch sử, các nguyên nhân tác động đến chu kỳ tăng giảm đó. Từ đó, người mua sẽ có thêm góc nhìn sâu, góp phần cho quyết định đầu tư tương lai hiệu quả. 

Tin liên quan: Chu kỳ thị trường bất động sản là gì? Phân tích các điểm Suy thoái, Phục hồi, Đỉnh, Đáy…

Nhìn lại chu kỳ bất động sản, tìm ra cơ hội đầu tư thời "bình thường mới"

Nhìn lại chu kỳ bất động sản Việt Nam 30 năm 

Tính từ năm 1993, thị trường bất động sản VN đã trải qua 4 đợt sốt đất và 3 đợt đóng băng. Mỗi chu kỳ sốt đất – đóng băng ở Việt Nam thường kéo dài từ 7 đến 8 năm và chịu tác động của các yếu tố khác nhau:

Biểu đồ: Chu kỳ BĐS VN qua 30 năm

                                                                       (Nguồn: PROPZY Insights) 

– Danh sách các tác động vào chu kỳ bất động sản

Phân tích các yếu tố tác động lớn nhất vào chu kỳ

Trong danh sách các vấn đề tác động đến chu kỳ BĐS ở bảng trên, có 2 yếu tố đáng quan tâm, tác động nhiều đến sự tăng giảm trong chu kỳ BĐS: 

– Yếu tố 1: Tác động của các yếu tố kinh tế vĩ mô/ lãi suất cho vay

(Trong các yếu tố kinh tế vĩ mô, thì lãi suất cho vay là một trong những yếu tố quan trọng)

Có thể thấy sự tương đồng khi nhìn vào chính sách điều hành nền kinh tế vĩ mô của nhà nước đối với thị trường BĐS. Khi chính sách điều hành vĩ mô ổn định, sự tăng trưởng kinh tế đất nước cũng ổn định theo. Từ đó, thu nhập của người dân cũng được cải thiện, mua bán sôi động hơn, và dẫn tới thúc đẩy sự phát triển thị trường BĐS. 

Các yếu tố định lượng để đo lường chính sách kinh tế vĩ mô như:

  • Chỉ số tăng trưởng GDP
  • Chỉ số lạm phát
  • Vốn đầu tư nước ngoài
  • Tăng trưởng tín dụng
  • Lãi suất cho vay
  • Các yếu tố khác.v.v….

Trong đó, lãi suất là một yếu tố quan trọng có tác động đến toàn nền kinh tế nói chung, bao gồm thị trường BĐS. 

Lãi suất cho vay là yếu tố đáng quan tâm, bởi khi nhắc tới chính sách kinh tế vĩ mô, nếu chỉ xét đến tăng trưởng kinh tế (GDP), sẽ chưa giải thích được đầy đủ về các chu kỳ BĐS. Đơn cử, vào năm 1995, chỉ số GDP tăng nhưng thị trường BĐS lại giảm.

Ngược lại, BĐS có hiện tượng tăng giá cao trong giai đoạn từ quý 2/2020 đến nay – trong khi tăng trưởng kinh tế của Việt Nam lại giảm do ảnh hưởng Covid-19. 

Mặt khác, xét đến yếu tố lãi suất cho vay khi quan sát cả 3 lần thị trường đóng băng trong chu kỳ BĐS, đều ít nhiều có dấu ấn của việc lãi suất cho vay tăng cao so với những thời điểm liền trước đó.

Đối với giai đoạn sốt đất (giai đoạn 2014-2018 và 2020-2021), lãi suất thấp vào các thời điểm này đã góp phần tạo các cơn sốt đất. 

– Yếu tố 2: Các yếu tố về chính sách pháp luật của Nhà nước đối với thị trường BĐS

Nhìn nhận lại chu kỳ 30 năm qua, mỗi lần nhà nước ban hành các quy định, chính sách liên quan đến đất đai thì thị trường BĐS sẽ thường có sự tác động lớn. Điển hình, cơn sốt đất đầu tiên xuất hiện vào năm 1993 khi Quốc hội thông qua Luật đất đai 1993, cho phép việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất dễ dàng hơn.

Tương tự, Nghị định 181/2004 chấm dứt việc “phân lô bán nền” có tác động đến chu kỳ đóng băng BĐS trong giai đoạn 2003 – 2006.

Cơ hội đầu tư bất động sản trong thời hậu Covid-19?

Dựa vào những bài học từ chu kỳ lịch sử BĐS 30 năm qua, chúng ta có thể nhìn nhận xu hướng thị trường bất động sản trong tương lại thông qua phân tích các yếu tố tác động đáng quan tâm nhất. Khi am hiểu những yếu tố này, góp phần giúp người mua BĐS có thể lựa chọn cho mình thời điểm và cơ hội đầu tư bất động sản một cách hiệu quả và khách quan nhất. 

YẾU TỐ 1: KINH TẾ VĨ MÔ

Chỉ số tăng trưởng kinh tế (GDP):

GDP của Việt Nam được dự đoán sẽ hồi phục trong khoảng 6-7% trong năm 2022 cũng như tăng trưởng tốt trong các năm tiếp theo giúp thu nhập và điều kiện sống của người dân tăng lên, kéo theo đó là nhu cầu về BĐS.

Chính sách kích cầu:

Các chính sách kích cầu của Chính phủ sẽ đẩy nhanh việc xây mới và hoàn thiện các cơ sở hạ tầng, từ đó góp phần tác động tích cực đến thị trường BĐS.

Vốn đầu tư nước ngoài: 

Trong trung và dài hạn, Việt Nam vẫn sẽ là điểm đến hấp dẫn của dòng vốn đầu tư nước ngoài nhờ vị trí địa lý thuận lợi, thị trường nội địa tiềm năng và các hiệp định thương mại đã ký kết. Những điều này là yếu tố rất tích cực cho thị trường BĐS (nhà ở, công nghiệp – logistics , văn phòng, bán lẻ..)

Chỉ số lạm phát:

Mục tiêu của Chính Phủ giữ mức lạm phát dưới 4% / năm có thể bị ảnh hưởng trong tình hình giá cả nguyên liệu đầu vào trên thế giới đang trong xu hướng tăng mạnh, cũng như tác động của các gói kích cầu. Đây là yếu tố cần theo dõi trong năm sau và những năm tiếp theo.

YẾU TỐ 2: TÁC ĐỘNG TỪ CHÍNH SÁCH NHÀ NƯỚC 

Chính sách pháp lý:

Việc tháo gỡ các vướng mắc pháp lý sẽ giúp thị trường BĐS TP.HCM chào đón thêm các dự án mới với quy mô lớn (Saigon Sports City, Zeitgeist..). Đồng thời, việc tạo cơ chế thông thoáng hơn trong vấn đề cấp phép các dự án mới, làm thúc đẩy kỳ vọng lượng sẽ có nhiều sản phẩm BĐS mới, được chào bán trên thị trường với thời gian nhanh hơn. Điều này góp phần giải quyết tình trạng khan hiếm nguồn cung nhà ở trong 3-4 năm qua. 

Luật đất đai 2023:

Luật Đất đai sửa đổi dự kiến được ban hành trong 2023. Khi luật mới được thực thi, dự kiến có nhiều thay đổi tích cực hơn trong các vấn đề liên quan thiết thực đến người dân như giá đất bồi thường, tái định cư hay quản lý đất đai tránh lãng phí.v.v….

– Xem xét các yếu tố mới “hậu” Covid-19

Ngoài những yếu tố mang tính truyền thống trong chu kỳ 30 năm qua, thời điểm năm 2022 cần xem xét thêm các yếu tố mới. 

– Giá tiếp tục tăng

Do đứt gãy nguồn cung và nhu cầu tăng khi thị trường thế giới trên đà hồi phục sau dịch Covid-19, dẫn đến giá các nguyên vật liệu xây dựng tăng rất nhiều. Những chi phí này sẽ ảnh hưởng đến giá bán các dự án BĐS, khiến giá BĐS nói chung sẽ tiếp tục tăng trong năm 2022. 

Tin liên quan: Top ngôi nhà phố Propzy Home đang bán tốt nhất trong tuần

Đánh giá tổng quan 

Để đánh giá xu hướng thị trường BĐS TP.HCM, có thể nhìn vào các đặc điểm như: Tốc độ đô thị hóa, mật độ dân số, tiềm năng kinh tế. Cụ thể: 

  • Mật độ dân số ở TP.HCM cao nhất ở VN (4,300 người/km2)
  • Tốc độ độ thị hóa khá cao (3%/ năm)
  • Đồng thời TP.HCM là trung tâm kinh tế của cả nước, đóng góp khoảng 25% thu ngân sách của cả nước với rất nhiều nhu cầu về BĐS (để ở, nhà kho – nhà xưởng, văn phòng, thương mại…).

Các đặc điểm trên cho thấy thị trường BĐS TP.HCM sẽ tiếp tục phát triển. Khó khăn bởi Covid-19 là điều không tránh khỏi đối với thị trường BĐS, nhưng chỉ trong ngắn hạn. Nhiều chuyên gia cho rằng, thị trường BĐS nhà ở tại TP.HCM trong trung và dài hạn sẽ có sự phát triển và bền vững. 

Đối với đầu tư bất động sản trong ngắn hạn, trước khi đầu tư, người mua cần cân nhắc 3 yếu tố, áp dụng trong mọi thời điểm khi giao dịch bất động sản, bao gồm: Tỷ lệ lãi suất, tính Thanh khoản và Pháp lý an toàn.

Mua bán thuê nhà Propzy

Hồng Hạnh – Đoàn Dự

#Từ Khoá:

Các tin liên quan

ĐỪNG BỎ LỠ THÔNG TIN !

Propzy kết nối với hơn 100.000 nhà đầu tư bất động sản để mang đến những thông tin mới nhất, nhanh nhất về thị trường được gửi qua Email hàng tuần
success
Đăng ký mail thành công!!

Cám ơn bạn đã theo dõi tin tức Bất động sản Propzy