Trang chủ Tin tức Góc tư vấn Đất thổ cư: Cách chuyển đổi lên đất thổ cư đúng luật

Đất thổ cư: Cách chuyển đổi lên đất thổ cư đúng luật

Đất thổ cư thường có giá cao hơn so với đất nông nghiệp, nhiều người thường muốn xin chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư. Propzy chia sẻ tới bạn các thông tin cần biết về đất thổ cư, phân biệt đất nông nghiệp với đất thổ cư và pháp lý liên quan.   

Đất thổ cư là gì?

Đất thổ cư, đất thổ canh là từ Hán Việt theo cách gọi dân gian truyền thống của người dân. Trong các văn bản pháp luật hiện hành không còn sử dụng các tên gọi này nữa.

Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, đất đai được phân loại thành 03 nhóm: i) đất phi nông nghiệp; ii) đất nông nghiệp và iii) đất chưa sử dụng (chi tiết xem bảng phân biệt bên dưới).

Đất thổ cư chính là đất ở – đất dùng để xây dựng nhà ở, thuộc nhóm đất phi nông nghiệp. Đất ở thì gồm đất ở đô thị (ODT) và đất ở nông thôn (ONT). Theo Luật đất đai, đất ở là loại đất được nhà nước cấp/công nhận quyền sử dụng ổn định lâu dài cho hộ gia đình/cá nhân, tức là không xác định thời hạn sử dụng chứ không phải là sử dụng vĩnh viễn.

Đất thổ canh là đất canh tác – loại đất chỉ được phép sử dụng vào mục đích sản xuất sản phẩm nông nghiệp (nuôi trồng thủy hải sản, lương thực thực phẩm, hoa màu, cây nông nghiệp,…) tức là đất nông nghiệp. 

Khác với đất thổ cư (đất ở), đất thổ canh (đất nông nghiệp) không được phép xây dựng nhà ở.

Đất nông nghiệp (đất thổ canh) được nhà nước giao cho hộ gia đình/cá nhân thể hiện trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và có thời hạn. Tùy vào loại đất mà hạn mức (diện tích đất) và thời hạn sử dụng đất là khác nhau.

Như vậy, đất ở (đất thổ cư) được nhà nước công nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng và được ký hiệu là ODT hoặc ONT. Các loại đất thổ cư này có thể xây dựng nhà ở, các công trình gắn liền phục vụ cho đời sống. Đồng thời, đất thổ cư cũng bao gồm loại đất vườn, ao gắn liền với nhà ở trong cùng một thửa đất được xây dựng theo quy định của pháp luật.

Phân biệt giữa đất thổ cư (đất ở) và đất thổ canh (đất nông nghiệp) 

TT Nhóm đất Loại đất
1 Nhóm đất phi nông nghiệp Bao gồm: 

– Đất ở (đất thổ cư)

– Đất xây dựng trụ sở cơ quan; 

– Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; 

– Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp;

– Đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác; 

– Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất;

 – Đất thương mại, dịch vụ…

2 Nhóm đất nông nghiệp (đất thổ canh) – Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;

– Đất trồng cây lâu năm; 

– Đất rừng sản xuất; 

– Đất rừng phòng hộ; 

– Đất rừng đặc dụng;

– Đất nuôi trồng thủy sản; 

– Đất làm muối; 

– Đất nông nghiệp khác.

3 Nhóm đất chưa sử dụng Gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng.

 

Chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở (đất thổ cư)

Tất cả các loại đất thuộc nhóm 2 và 3 bảng phân loại nêu trên muốn chuyển thành đất ở (đất thổ cư) đều phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền, tức là xin chuyển đổi mục đích sử dụng.

Như vậy, hộ gia đình/cá nhân muốn chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp (đất thổ canh) thành đất ở (đất thổ cư) trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) thì phải có đủ 4 điều kiện sau:

1. Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

2. Đất không có tranh chấp.

3. Đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

4. Còn trong thời hạn sử dụng đất ghi trong sổ đỏ.

Ngoài ra còn phải thỏa mãn 3 điều kiện dưới đây:

1. Lô đất/ thửa đất đó phải nằm trong “Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của UBND quận/huyện cho phép chuyển sang đất ở”. Vậy nếu chưa nằm trong “kế hoạch” thì phải chờ đến khi có kế hoạch và có thể sẽ không có kế hoạch chuyển sang đất ở.

2. Có đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.

3. Nộp tiền sử dụng đất. Khoản tiền cần phải nộp thường được tính theo công thức như sau: Tiền sử dụng đất cần nộp bằng (=) Tiền sử dụng đất theo giá đất ở trừ (-) Tiền sử dụng đất theo giá đất nông nghiệp.

An toàn pháp lý chuyển nhượng đất ở (đất thổ cư)

Hiện nay, có nhiều trường hợp chuyển nhượng đất ở (đất thổ cư) nhưng chưa có sổ đỏ, đất nông nghiệp nhưng chưa chuyển đổi mục đích sử dụng thành đất ở (đất thổ cư) khiến  người nhận chuyển nhượng dễ bị rủi ro pháp lý. 

Propzy khuyên bạn khi giao dịch đất ở (đất thổ cư) hãy lưu ý các vấn đề sau để đảm bảo phòng tránh rủi ro.

  1. Kiểm tra sổ đỏ

Chỉ thực hiện giao dịch thửa đất/mảnh đất có đầy đủ hồ sơ pháp lý về đất đai. Tránh các giao dịch khi bên chuyển nhượng không có sổ đỏ; sổ đỏ không chính chủ hoặc đang đợi cấp sổ đỏ,… Đây có thể là các trường hợp lừa đảo tiền cọc hoặc tiền chuyển nhượng đất hoặc sẽ dẫn đến các tranh chấp không đáng có về sau.

  1. Thông tin sử dụng đất

Nếu là đất ở (đất thổ cư) thì cần kiểm tra quy hoạch khu đất đó có thuộc diện thu hồi, giải tỏa, quy hoạch… hay không? Nếu là đất nông nghiệp thì cần kiểm tra xem lô đất đó có nằm trong kế hoạch cho phép chuyển sang đất ở (đất thổ cư) hay không?

  1. Hợp đồng chuyển nhượng phù hợp với quy định của pháp luật

– Nên có hợp đồng đặt cọc. Hợp đồng đặt cọc có thể công chứng hoặc không công chứng.

– Hợp đồng chuyển nhượng đất ở (đất thổ cư) hay đất nông nghiệp (đất thổ canh) bắt buộc phải bằng văn bản và có công chứng với các điều khoản rõ ràng về thanh toán, thời điểm chuyển giao, trách nhiệm nộp thuế, phí, lệ phí, phạt vi phạm hợp đồng.

Bạn có biết? 

#Từ Khoá:

Các tin liên quan

ĐỪNG BỎ LỠ THÔNG TIN !

Propzy kết nối với hơn 100.000 nhà đầu tư bất động sản để mang đến những thông tin mới nhất, nhanh nhất về thị trường được gửi qua Email hàng tuần
success
Đăng ký mail thành công!!

Cám ơn bạn đã theo dõi tin tức Bất động sản Propzy