Trang chủ Tin tức Đầu tư bất động sản Đòn bẩy tài chính trong bất động sản: Lợi ích. Rủi ro và Mẹo sử dụng

Đòn bẩy tài chính trong bất động sản: Lợi ích. Rủi ro và Mẹo sử dụng

Nếu bạn ước mơ một ngày nào đó trở thành người chủ một số bất động sản, điều quan trọng bạn cần biết cách hoạt động của đòn bẩy bất động sản.

Trong một kịch bản lý tưởng, việc sử dụng bất động sản có đòn bẩy có thể giúp bạn phát triển danh mục tài sản của mình nhanh hơn và kiếm được nhiều tiền hơn từ việc cho thuê lại bất động sản. Tuy nhiên, đòn bẩy bất động sản cũng không phải là không có rủi ro của nó, bạn phải tiếp cận nó một cách cẩn thận.

Vì vậy, hãy cùng tìm hiểu ý nghĩa của đòn bẩy bất động sản, các loại đòn bẩy bất động sản khác nhau, lợi ích và rủi ro của việc sử dụng đòn bẩy bất động sản trong kế hoạch đầu tư của bạn.

Đòn bẩy tài chính trong bất động sản

Hiểu về “Đòn bẩy” tài chính trong bất động sản

Về cơ bản, đòn bẩy bất động sản chỉ là một thuật ngữ để mua bất động sản bằng tiền vay. Bằng cách sử dụng đòn bẩy, bạn có thể sở hữu tài sản mà không phải trả toàn bộ chi phí ngay lập tức.

Hầu hết mọi người sử dụng đòn bẩy bất động sản cơ bản khi họ nhận thế chấp cho ngôi nhà của họ. Giả sử bạn mua một căn nhà trị giá 5 tỷ đồng, bạn trả trước ngân hàng 3 tỷ và nhận thế chấp 2 tỷ còn lại. Bạn đang tận dụng tiền vay để sở hữu ngôi nhà.

Ngoài thế chấp một căn nhà, còn có các loại đòn bẩy bất động sản khác. Vì vậy, hãy bắt đầu mọi thứ bằng cách xem xét 4 loại đòn bẩy phổ biến trong bất động sản!

4 loại đòn bẩy trong bất động sản

Khi tìm hiểu các loại đòn bẩy bất động sản khác nhau, chúng ta thực sự chỉ đang trả lời câu hỏi: “Bạn vay tiền từ đâu?”. Các nguồn cho vay khác nhau đi kèm với các yêu cầu về các đặc điểm điều kiện đủ, điều khoản, rủi ro khác nhau… Có nhiều hình thức vay, dưới đây nêu 4 hình thức cơ bản nhất.

1. Thế chấp

Các khoản thế chấp truyền thống là loại bất động sản có đòn bẩy phổ biến nhất, vì chúng được hầu hết mọi chủ nhà sử dụng. Bạn có thể nhận các khoản vay thế chấp từ nhiều tổ chức tài chính khác nhau, từ ngân hàng. Hầu hết các khoản thế chấp từ ngân hàng có thời hạn 15, 20 hoặc 30 năm.

Có một số hình thức vay thế chấp khác nhau: Các khoản thế chấp có lãi suất điều chỉnh hoặc cố định từ ngân hàng. Hoặc, các khoản thế chấp thông thường thông qua các công ty cho vay tư nhân.

Tin liên quan: So sánh lãi suất ưu đãi và thả nổi trong đòn bẩy tài chính 

2. “HELOC” hoặc các khoản cho vay mua nhà

Nếu bạn đã sở hữu ít nhất một bất động sản, thì HELOC hoặc khoản vay mua nhà có thể giúp bạn tận dụng khoản đầu tư đầu tiên đó vào nhiều bất động sản hơn. HELOC viết tắt chữ Home Equity Line Of Credit. Về cơ bản, hoạt động giống như thẻ tín dụng với tài sản thế chấp là căn nhà. HELOC có nghĩa là biến dòng vốn chủ sở hữu căn nhà thành vay tín dụng.

Trong khi đó, một khoản vay mua nhà đôi khi được gọi là “khoản thế chấp thứ hai”. Thay vì có một hạn mức tín dụng mở (như HELOC), bạn sẽ nhận được một số tiền cố định mà bạn sẽ trả dần theo thời gian.

Vì vậy, giả sử bạn đã trả xong căn nhà đầu tiên và bây giờ bạn quan tâm đến việc mua căn nhà thứ hai. Bạn có thể khai thác vốn chủ sở hữu đó bằng một khoản vay hoặc HELOC, rút ​​những gì bạn cần cho khoản trả trước mới và trả lại hàng tháng.

3. Các khoản vay tư nhân

Bạn có mối quan hệ tốt với những người sẵn sàng hỗ trợ bạn về mặt tài chính không? Bạn có thể quyết định thảo luận một khoản vay riêng với họ. Bên cho bạn vay có thể là một người bạn, hay thành viên họ hàng trong gia đình.v.v…

Nếu bạn theo đuổi lựa chọn này để mua bất động sản có đòn bẩy, hãy nhớ soạn thảo một hợp đồng cho vay chuyên nghiệp. Ngoài ra, hãy xem xét tất cả các tình huống trả nợ có thể xảy ra. Việc trộn lẫn tiền bạc và gia đình (hoặc tình bạn) có thể trở nên khó khăn, ví dụ như nếu bạn gặp khó khăn và chật vật để trả.

4. Ngành nghề kinh doanh tín dụng

Nhiều nhà đầu tư bất động sản chọn cách tận dụng tín dụng kinh doanh để tài trợ cho tài sản của họ. Nếu bạn đã sở hữu một doanh nghiệp đã thành lập, hãy khám phá những hạn mức tín dụng và khoản vay nào có sẵn cho bạn.
Các doanh nghiệp thường có nhiều lựa chọn cho các khoản vay và hạn mức tín dụng hơn cá nhân, miễn là họ có lãi và có kế hoạch kinh doanh tốt.

Tuy nhiên, nếu bạn hiện không kinh doanh có lãi, phương pháp này sẽ nằm ngoài tầm với, cho đến khi bạn đã xây dựng được lịch sử và điểm tín dụng kinh doanh vững chắc. Nó có thể là một lựa chọn mà bạn có thể mong muốn trong tương lai!

4 Lợi ích sử dụng đòn bẩy bất động sản

Tại sao bạn muốn mua bất động sản ứng dụng đòn bẩy tài chính? Đây là một số lý do:

1. Phát triển danh mục đầu tư bất động sản của bạn nhanh hơn

Với bất động sản sử dụng đòn bẩy tài chính, bạn không cần phải tiết kiệm đủ số tiền lớn với hàng tỷ đồng để mua bất động sản mới. Thay vào đó, tất cả những gì bạn cần là một khoản trả trước và khoản vay phù hợp. Từ đó, chỉ cần bạn có đủ khả năng chi trả hàng tháng, bạn có thể sở hữu rất nhiều bất động sản theo cách này.

Nếu bạn quan tâm đến việc sở hữu bất động sản như một chiến lược đầu tư, điều này cũng có thể giúp bạn đa dạng hóa. Có thể bạn muốn sở hữu hỗn hợp bất động sản nhà ở và bất động sản thương mại, hoặc bất động sản ở các vị trí khác nhau.

2. Kiếm thêm nguồn thu nhập từ khi cho thuê bất động sản

Hầu hết mọi người cho thuê bất động sản đều có đòn bẩy tài chính của họ, do đó, các khoản thanh toán tiền thuê trang trải chi phí của chính họ cộng với một số lợi nhuận để dự phòng.

Ví dụ, có thể bạn muốn mua nhà ở một khu vực ở làng đại học để cho sinh viên thuê. Hoặc một mặt bằng thương mại trên con phố trung tâm để cho một doanh nghiệp nhỏ thuê. Hoặc bất động sản tại một địa điểm nghỉ dưỡng đẹp cho khách du lịch thuê ngắn hạn.

Dù là trường hợp nào, hãy chắc chắn rằng bạn đã tính toán dòng tiền chảy của các con số và lập kế hoạch trước khi cam kết mua bất động sản. So sánh chi phí của các dịch vụ cho thuê tương tự trong khu vực. Trò chuyện tìm hiểu thông qua các chủ sở hữu khác. Suy nghĩ về cách bạn sẽ tiếp thị tài sản cho người thuê hoặc khách hàng tiềm năng của bạn.

3. Lợi nhuận từ việc đánh giá cao giá trị tài sản

Từ trước đến nay, coi trọng giá trị tài sản là một nguồn tài sản lớn của rất nhiều người. Nếu bạn cầm cố thế chấp 2 tỷ đồng để mua một bất động sản và giá trị tăng lên 2,5 tỷ đồng vào thời điểm bạn muốn bán, thì đó là khoản lợi nhuận 500 triệu tuyệt vời khi bạn sở hữu.

Nhân số đó với một số tài sản và đòn bẩy bất động sản thực sự có thể giúp theo dõi nhanh giá trị tài sản ròng của bạn trên thị trường phù hợp.

4. Hàng rào chống lạm phát

Trong thời kỳ lạm phát cao, giá trị đồng tiền mặt của bạn có thể giảm dần. Giá trị tiền mặt giảm, làm cho giá cả hàng hóa và dịch vụ tăng cao. Do đó, bạn mất sức mua. Bạn có thể nhận thấy lạm phát khi hóa đơn hàng siêu thị của bạn cao hơn mặc dù bạn đang mua cùng một mặt hàng.

Nhưng nếu bạn sở hữu tài sản như tài sản bất động sản, nó có thể bảo vệ bạn chống lại lạm phát. Ví dụ, nếu bạn có một khoản thế chấp cho bất động sản trị giá 2 tỷ đồng, đó là một số tiền cố định sẽ không tăng theo lạm phát. Bạn sẽ vẫn nợ khoản thanh toán hàng tháng như cũ cho bất động sản đó và việc đồng tiền bị mất giá không còn quá lo lắng.

4 rủi ro cần lưu ý

Nghe liệt kê các lợi ích quá tốt để trở thành sự thật? Đúng. Tuy nhiên, các nhà đầu tư dày kinh nghiệm nên luôn xem xét rủi ro tiềm ẩn cũng như lợi ích tiềm năng. Vì vậy, chúng ta hãy dành thời gian xem xét những gì có thể xảy ra…

1. Dòng tiền lời không như mong muốn

Nếu bạn đang nghĩ đến việc mua bất động sản với đòn bẩy tài chính nhằm cho thuê bất động sản, hãy lưu ý thể có một số rủi ro xảy ra.

Điều gì sẽ xảy ra nếu tài sản của bạn không cho thuê trong nhiều tháng hoặc thậm chí nhiều năm? Hay bạn phải hạ giá đến mức lỗ hoặc hòa vốn? Người thuê nhà của bạn có thể không có khả năng thanh toán nếu điều gì đó xảy ra. Hoặc một cái gì đó có thể bị vỡ, dẫn đến việc sửa chữa tài sản tốn kém.

Bạn cũng không thể quên yếu tố phí vay và thuế tài sản bất động sản. Tùy thuộc vào vị trí của bạn, bạn có thể phải đối mặt với lãi suất và thuế cao hơn đáng kể. Hãy cực kỳ kỹ lưỡng về việc nghiên cứu chi phí thực của bạn là bao nhiêu và liệu bạn có thể thực sự mong đợi lợi nhuận hay không.

2. Giá trị tài sản có thể giảm

Chúng ta đã nói về cách giá trị tài sản bất động sản có thể được đánh giá cao, nhưng cũng có 1 số nhược điểm có thể diễn ra bất ngờ. Như bất kỳ ai đã mua bất động sản thời trước (cuộc khủng hoảng nhà ở năm 2008) sẽ cho bạn biết, bất động sản cũng có thể mất giá.

Nếu bạn mua trong một thị trường quá nóng trong chu kỳ bất động sản, thì giá trị của tài sản có thể giảm sau đó, khiến bạn bị “chìm” trong khoản vay của mình. Về cơ bản, điều đó có nghĩa là bạn nợ nhiều hơn giá trị của ngôi nhà hoặc tài sản.

Và nếu bạn có nhiều tài sản bị mất giá, điều này có thể gây thêm khó khăn về mặt tài chính. Bạn có thể phải bán lỗ hoặc trì hoãn việc bán lâu hơn bạn muốn khi chờ thị trường phục hồi.

Ngoài ra còn có các yếu tố khác có thể làm cho giá trị bất động sản của bạn bị mất giá. Nó có thể bị hư hỏng vật lý hoặc bởi người thuê. Tỷ lệ trộm cắp có thể tăng lên trong khu vực lân cận. Ngay cả những thứ như hàng xóm ồn ào cũng có thể ảnh hưởng đến giá bán mà bất động sản có thể chỉ định.

3. Quá trình mua bất động sản đòi hỏi nhiều công sức hơn các khoản đầu tư khác

Đầu tư vào bất động sản có thể là một công việc phức tạp. Sau cùng, bạn có thể đầu tư vào thị trường chứng khoán khi ngồi trên chiếc quần thể thao trên ghế dài. Với bất động sản, bạn có một danh sách toàn bộ trách nhiệm “giặt ủi”. Bạn phải:

– Thực hiện kỹ các nghiên cứu thị trường.
– Tìm các thuộc tính phù hợp.
– Tiết kiệm tiền mặt cho các khoản thanh toán trước.
– Nhận các khoản vay phù hợp.
– Kiếm đủ tiền để đảm bảo trả được các khoản vay.
– Tìm khách thuê tốt.
– Xử lý việc bảo trì, sửa chữa và cải tiến tài sản.
-Tìm ra các vấn đề nếu muốn bán và khi nào bán.

Đối với một số người, tất cả những điều này có thể thú vị! Đối với những người khác, nó có thể giống như một rắc rối căng thẳng. Bạn chắc chắn cần phải có cá tính và kỹ năng phù hợp để đầu tư bằng cách sử dụng bất động sản có đòn bẩy.

Tin liên quan: Propzy cung cấp giải pháp mua – bán – thuê và cho thuê bất động sản với các dịch vụ trọn gói, đảm bảo an toàn. 

4. Có thể lỗ, nếu bạn không có khả năng thanh toán

Cuối cùng nhưng chắc chắn không kém phần quan trọng, đây có thể là rủi ro lớn nhất của bất động sản áp dụng đòn bẩy tài chính. Bạn có thể rất dễ chi tiêu quá mức cho bản thân và phải vật lộn để theo kịp các khoản thanh toán. Xảy ra trường hợp khẩn cấp gây mất thu nhập hoặc chi phí phụ.

Dù trong trường hợp nào, nếu bạn không thể trả, bên cho bạn vay có thể tịch thu tài sản. Nếu điều đó không thu lại được toàn bộ giá trị đã cho vay, họ có thể cũng tìm đến các tài sản khác của bạn (tùy thuộc vào luật tại địa phương của bạn).

Việc tịch thu tài sản sẽ ảnh hưởng đến điểm tín dụng và khả năng nhận được các khoản vay trong tương lai trong nhiều năm. Đó không phải là điều bạn muốn phải trải qua, bất kể bạn sở hữu bao nhiêu tài sản!
Đòn bẩy bất động sản có phù hợp với bạn không?

Sử dụng đòn bẩy để đầu tư bất động sản không phù hợp với tất cả mọi người. Tuy nhiên, nếu bạn đang ở trong điều kiện trường hợp có thể chấp nhận mạo hiểm và nó sẽ không ảnh hưởng tới bạn quá nhiều nếu thị trường đi xuống, thì bất động sản áp dụng phương pháp đòn bẩy tài chính có thể là một phần mạnh mẽ của chiến lược đầu tư.

Hạnh P.c

Khám phá thêm!

Hỗ trợ mua nhà với Propzy Home, lãi suất cạnh tranh, đảm bảo khả năng sinh lời trong dài hạn. 

Các tin liên quan

ĐỪNG BỎ LỠ THÔNG TIN !

Propzy kết nối với hơn 100.000 nhà đầu tư bất động sản để mang đến những thông tin mới nhất, nhanh nhất về thị trường được gửi qua Email hàng tuần
success
Đăng ký mail thành công!!

Cám ơn bạn đã theo dõi tin tức Bất động sản Propzy