Trang chủ Tin tức Chia sẻ trải nghiệm Giải mã nỗi lo “Bong bóng” bất động sản, năm 2021 -> 2022

Giải mã nỗi lo “Bong bóng” bất động sản, năm 2021 -> 2022

Thị trường bất động sản hơn 3 tháng trở lại đây bỗng đua nhau tăng vọt giá! Liệu có xảy ra cơn sốt đất ảo và vỡ “bong bóng” như cách đây 10 năm trước? 

Bài viết dưới đây giải mã về nguyên nhân bất động sản “vỡ bong bóng” 10 năm trước, từ đó phân tích lời giải thực tế cho năm 2021 và 2022. Đồng thời cung cấp thông tin vì sao giá bất động sản tăng vọt! Đặc biệt, chúng ta cùng “bắt mạch” đường đi thông minh của các nhà đầu tư trong thời kỳ kinh tế thế giới biến động…

Xét nguyên nhân “bong bóng” bất động sản 10 năm trước

  • “Bong bóng” bất động sản là thuật ngữ chỉ hiện tượng giá bất động sản tăng nhiều so với giá trị thực tế. Đến một thời điểm nhất định, khi tính thanh khoản (khả năng mua đi bán lại) của bất động sản không còn, dẫn đến tình trạng là bất động sản sẽ chững lại và bắt đầu tụt giá thê thảm, khiến cho thị trường bất động sản đóng băng – “bong bóng” bị vỡ. 

Nếu coi lại những câu chuyện về bong bóng bất động sản gần đây nhất, nó làm trì trệ cả một nền kinh tế, đó là câu chuyện trong năm 2011 và 2012.

             Một số yếu tố dẫn đến vỡ bong bóng Bất động sản 10 năm trước – giai đoạn 2011 & 2012: 

Vì sao năm 2021 & 2022 không có “bong bóng” ? 

Nếu các điều kiện chúng ta giải định: với tốc độ tăng trưởng của chúng ta vẫn như bây giờ, cả về điều kiện về tín dụng, room tín dụng, về lãi suất…, thì trong ngắn hạn, từ bây giờ tới cuối năm 2021, sẽ không có chuyện vỡ “bong bóng”. Còn xa hơn, năm 2022, cũng khó xảy ra.

Những yếu tố mà việc “bong bóng” không đạt được: 

Xem thêm: Bất động sản được xác thực an toàn, chỉ có tại Propzy

Nguyên nhân giá bất động sản bị đẩy lên cao? 

  • Nguồn Nhu Cầu lớn: 

Một thành phố với dân số hơn 10 triệu dân và nhu cầu người dân về nhà ở là có thật. Số lượng Nguồn Cung dự án xây dựng nhà ở vẫn chưa đáp ứng tương đương với lượng dân số. 

 Nguồn Cầu nhiều, nhưng Nguồn Cung vẫn còn ít

Đối với các đô thị lớn như TP.HCM hoặc Hà Nội, theo tiêu chuẩn của Bộ Xây Dựng: “diện tích áp dụng bình quân 25m2 sàn sử dụng của căn hộ/người”  – những tiêu chuẩn này đã hơn 20 năm nay, vẫn chưa tăng lên được, bởi chúng ta không có nhiều nguồn cung mới.

  • Nhiều chi phí bị đẩy lên

Giá lên cao bởi còn có một lực đẩy nữa, mà chi phí đẩy này cho chúng ta thấy đây là một nỗi khổ của nhà phát triển bất động sản và nỗi khổ của người tiêu dùng.

Giả định trước đây khu vực Thủ Đức, người ta có kế hoạch kinh doanh, với mức để giá bán khoảng 25 đến 30 triệu/ m2. Nhưng bất ngờ, họ bị quy định rất chặt về việc cấp phép mới, pháp luật, quyền sử dụng đất….Dự án nhà ở của họ kéo càng dài, thì chi phí càng cao. Và họ bán không còn giá 25 đến 30 triệu/ m2 như cũ, mà lên thành 40 triệu -> 50 triệu/ m2.

Điều này không có nghĩa giá trị kiểu “bong bóng” đang bị đẩy lên, bởi thị trường vẫn không có sản phẩm để bán. Như vậy, chuyện rớt giá khó xảy ra. 

Có 1 thực tế, các nhà đầu tư để ra được giấy phép 1/500 (quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500), rồi để ra được giấy nghĩa vụ tài chính, quyền sử dụng đất… tốn ít nhất 6 tháng đến 1 năm hợp tổ liên ngành. Như vậy, giá trị đầu vào của dự án bị đẩy lên, dẫn đến giá thành đẩy lên rất cao. Thế nên, người chịu thiệt là người phát triển dự án và người mua tiêu dùng, mua cao hơn giá trị thông thường. 

Vì thế, câu chuyện nhà đất bị đẩy giá lên cao trong thời gian vừa qua, chỉ là những vùng cục bộ. Tuy nhiên, trong thời kỳ bất động sản tăng lên sôi động, sẽ không tránh khỏi những kẻ thừa nước đục thả câu. Những vụ lừa đảo bất động sản cũng tăng lên trong thời gian vừa qua. Để giúp những người ít kinh nghiệm mua nhà đất, Propzy đã thực hiện chuyên đề => Bài học cảnh giác: Lật tẩy 101 những cú lừa bất động sản

Câu chuyện đẩy giá lên cao trong thời gian qua, chỉ là những vùng cục bộ.

Như vậy, xét thực trạng hiện nay thì không có “bong bóng” để mà vỡ. Dưới đây phân tích sâu hơn 2 yếu tố: góc độ Nhu Cầu và góc độ Đầu tư. Tất cả đều cho thấy, việc tăng giá hình thành “bong bóng” bất động sản ảnh hưởng tới cả nền kinh tế là không có. 

1.Góc độ nhu cầu  

Nhu cầu cần mua nhà ở rất lớn, rất cần nguồn cung cấp, có thể thấy như dân số thành phố HCM, trung bình 12 triệu dân. Họ là những cặp vợ chồng trẻ, từ các tỉnh vào sống và học tập, những người sống trong một thế hệ nhiều gia đình…, nhu cầu nhà ở của họ rất lớn. Bài toán về nhà ở là bài toán nhức nhối nhất của các đô thị. Kể cả trong khu vực và thế giới, không riêng gì Việt Nam.

Vì thế, để nhận định về tình trạng thị trường đang diễn ra làn sóng tăng giá, ngỡ giống như tăng giá kiểu “bong bóng” bất động sản khi xưa, thì thực chất: Giá nhà hiện nay đúng là có cao so với thu nhập bình quân đầu người. Thế nhưng, nhu cầu mua nhà ở là nhu cầu có thực của họ, không phải kiểu nhu cầu sốt ảo 10 năm về trước. 

 2. Góc độ đầu tư

Nhìn lại toàn bộ thời kỳ lịch sử và các thời kỳ trên thế giới chiến tranh, loạn lạc, dịch bệnh, khủng hoảng tài chính, thì các kênh và các quỹ đầu tư sẽ chuyển sang loại hình trú ẩn khác như: Vàng và bất động sản.

Như vậy, đối với Việt Nam, xét về các cơ hội đầu tư trong bối cảnh hậu COVID-19, họ sẽ chọn kênh nào, hay sản phẩm nào để đầu tư? có nên gửi tiền kiệm với lãi xuất ngân hàng là 5 -> 6%?.. Trước các lựa chọn này, thì nhiều người đang chọn kênh đầu tư vào bất động sản. 

Bởi nếu đầu tư vàng, không phải ai mua cũng đem về nhà được. Gửi vàng ở ngân hàng thì tốn thêm phí tiền gửi. Vì thế, việc đầu tư được chuyển hướng sang bất động sản. 

Ví dụ một người có 1 tỷ đồng trong tay (đối với một người tốt nghiệp đại học sau 10 năm và lao động để có được 1 tỷ thì việc để dành được 1 tỷ là rất lớn). Tuy nhiên, 1 tỷ để mua nhà thì không đủ, thì họ mua đất. Bởi nếu họ gửi ngân hàng tiết kiệm thì lời chỉ 5,6 %. Vì vậy, họ chọn mua đất. 

Thị trường bất động sản sôi động trong thời gian qua vì họ chuyển tiền sang những kênh dự trữ. Và giá tăng là giá thật. 

Người mua nhà đất thời nay đã thông thái hơn 10 năm về trước. Họ tìm hiểu thông tin kỹ càng ở những nơi uy tín, ứng dụng công nghệ cao, để có toàn bộ thông tin vững chắc, an toàn trước khi xuống tiền đầu tư.

Thông thường, với những người gầy dựng được đồng tiền thực sự từ mồ hôi công sức, họ rất thông minh. Họ không để đồng tiền của họ trôi nổi, mà họ giữ cho đồng tiền của họ. Thế nên, dù bất động sản tăng giá, nhưng họ vẫn phải mua, vì đó là một trong những kênh tích trữ an toàn.

Đặc biệt, đối với thị trường của châu Á, Đông Nam Á nói riêng, thì Việt Nam là một trong những nơi mà nguồn tiền tích trữ trong đất đai bất động sản rất lớn. 

Theo Hạnh Nhiên/ nguồn Savills

Xem thêm: Dịch vụ môi giới Bất Động Sản chuẩn 5 Sao THẬT chỉ có tại Propzy!

Các tin liên quan

ĐỪNG BỎ LỠ THÔNG TIN !

Propzy kết nối với hơn 100.000 nhà đầu tư bất động sản để mang đến những thông tin mới nhất, nhanh nhất về thị trường được gửi qua Email hàng tuần
success

Đăng ký mail thành công!!

Cám ơn bạn đã theo dõi tin tức Bất động sản Propzy