Trang chủ Tin tức Đầu tư bất động sản Các chính sách đổi mới năm 2021 sẽ tác động đến việc lập chiến lược đầu tư bất động sản?

Các chính sách đổi mới năm 2021 sẽ tác động đến việc lập chiến lược đầu tư bất động sản?

Năm 2021 là một năm đặc biệt, đây là năm đầu tiên của Quốc hội và Chính phủ bước vào nhiệm kỳ mới. Vậy, các doanh nghiệp nên đối ứng với sự đổi mới chính sách như nào để lập được kế hoạch xây dựng dự án bất động sản hiệu quả? 

Trong bài viết kỳ 1 thuộc chủ đề Đầu tư Bất động sản 2021, đã giải đáp cho 1 câu hỏi phổ biến của người mua nhà, đất => Vùng trọng điểm bất động sản nào đáng đầu tư năm 2021?  Với bài viết kỳ 2 dưới đây, sẽ phân tích về bức tranh kinh tế vĩ mô với cuộc chơi của các nhà đầu tư, xây dựng dự án lớn.

Phân tích “cuộc chơi” của các nhà đầu tư lớn vào loại hình Bất động sản và dòng tiền

Các chính sách, pháp lý trong suốt những năm qua luôn là vấn đề rất khó khăn của nhiều doanh nghiệp đầu tư bất động sản. Doanh nghiệp muốn đóng tiền để thực hiện nghĩa vụ, để ra sổ hồng cho các dự án chung cư cũng khó làm được. Đơn cử như, từ lúc thuận chủ trương ra tới phần 1/500 ( 1/500: quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/500), tốn ít nhất 2 đến 3 năm.

Hình minh họa: Chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 của 1 khu Đô thị và Thương mại 

Từ khi có được giấy cấp phép quy hoạch 1/500, cho đến khi các hợp tổ liên ngành ra xác định tài chính nghĩa vụ, với điều kiện mưa thuận gió hòa, cần ít nhất 6 tháng nữa, hoặc lâu hơn thế.

Khi lên kế hoạch đầu tư, các nhà đầu tư thường tính toán đến nhiều yếu tố: vị trí nào, thời gian bao lâu…trong đó sẽ sự ảnh hưởng của chính sách vĩ mô. Vậy, làm sao nắm bắt được các chính sách vĩ mô để lên được kế hoạch khả thi? 

Nếu chờ đợi một sự thay đổi lớn về chính sách thì khó. Giải pháp là: Nơi nào khó quá thì bỏ qua, chọn nơi “Đất lành chim đậu”. Tuy nhiên, chúng ta có thể phân tích một góc nhìn khác. Bởi liên quan đến chính sách vĩ mô, thì trả lời cho một bức tranh đầu tư bất động sản, nó sẽ đầy đủ hơn khi chúng ta phân tích đến LOẠI HÌNH tài sản bất động sản và DÒNG TIỀN.

Trong đó, các loại hình bất động sản như:

  • Bất động sản dạng thương mại
  • Bất động sản du lịch
  • Bất động sản công nghiệp

Về dòng tiền, sẽ gồm hai nhóm:

  • Nhóm dòng tiền trong nước
  • Nhóm dòng tiền nước ngoài.

Phân tích “cuộc chơi” của các loại hình BĐS và dòng tiền

1.”Bắt mạch” dòng tiền của nhóm đầu tư nước ngoài thường chảy về đâu?

Chúng ta có thể nhận thấy, trong những năm vừa qua các doanh nghiệp nước ngoài rất khó tham gia các thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam. Ngoại trừ họ đã có mặt ở Việt Nam lâu rồi và có quỹ đất sẵn rồi. Như vậy, họ đã có nền tảng phát triển hoặc họ đã hiểu biết được thị trường Việt Nam thì họ sẽ liên kết với các nhà đầu tư và phát triển trong nước để hợp tác phát triển các dự án.  

Dòng tiền của các doanh nghiệp nước ngoài thường tìm đến tài sản đang hoạt động: trung tâm thương mại, bất động sản văn phòng cũng như khách sạn…

Xét đến các loại tài sản hình bất động sản, lại chia ra tiếp thành hai loại nhóm:

-Nhóm thứ nhất là nhóm tạo ra dòng tiền liền: Một chu kỳ của một dự án bất động sản từ lúc chúng ta nhận được chủ trương đến lúc chúng ta khởi công dự án, hoàn tất dự án, thông thường, thuận buồm xuôi gió, khoảng 5 năm đến 7 năm, chưa tính bị trễ. 

-Nhóm thứ hai là nhóm tạo ra dòng tiền đều, như: những tòa nhà, khách sạn, trung tâm thương mại hoặc các loại căn hộ dịch vụ. 

Các doanh nghiệp nước ngoài sẽ không cạnh tranh lại đối với nhóm bất động sản nhà ở

Chúng ta thấy hầu hết trong những năm vừa qua, các doanh nghiệp nước ngoài sẽ không cạnh tranh lại đối với nhóm bất động sản nhà ở. Do vậy, đối bất động sản nhà ở thì doanh nghiệp nước ngoài không phải là đối thủ cạnh tranh, bởi họ không làm được như người dân ta, họ khó xin được thuận chủ trương chính sách của chính quyền. 

Còn đối với bất động sản thương mại, các doanh nghiệp nước ngoài nhìn một cuộc chơi khác, họ tạo ra giá trị gia tăng từ loại sản phẩm tạo ra dòng tiền. Ví dụ về trường hợp cho thuê văn phòng cao ốc, trung tâm thương mại… Nếu tính trung bình, sức sinh lời của một dự án, gần 6 đến 8 % trong vòng khoảng 5 đến 7 năm. So với chi phí tài chính của nước họ, hoặc so với các chi phí sản xuất tại Việt Nam, 6 đến 8 % là tương đối ổn định. Sau đó khoảng 5 đến 7 năm họ chuyển nhượng lại.

Ví dụ cụ thể hơn, một cao ốc văn phòng cách đây khoảng 4 đến 5 năm, họ mua khoảng 45 triệu USD, mỗi năm họ thu được sức sinh lời trong những tài sản hoạt động là khoảng từ 6 đến 8 %. Sau 5 năm đến hiện tại, họ sẵn sàng bán tới 65 đến 70 triệu USD. Nghĩa là trong 5 năm với tòa nhà văn phòng cao ốc đó, họ được khoản lời khoảng 20 triệu USD, tương đương với khoảng 40 % giá trị ban đầu của họ đầu tư, và mỗi năm lời 6 – 8 % là mức tính đã bù được chi phí tài chính ban đầu. 

Như vậy, đối với các doanh nghiệp nước ngoài trong thời gian vừa qua, họ tìm đến tài sản đang hoạt động, đã xây dựng hiện hữu như trung tâm thương mại bất động sản văn phòng cũng như bất động sản khách sạn. Đặc biệt, trong mấy chục năm qua, dù thời kỳ rất khó khăn thì căn hộ dịch vụ luôn giữ tốc độ sức sinh lời từ 8 đến 10 %. 

2. Các doanh nghiệp trong nước kiếm nơi mưa thuận gió hòa về mặt pháp lý để đầu tư

Với bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam, mặc dù các doanh nghiệp Việt Nam vẫn còn đang có nhiều khó khăn trong những vấn đề về thủ tục pháp lý, đền bù giải tỏa… thế nhưng, đối với doanh nghiệp nước ngoài, họ còn rất khó có cơ hội làm được. Vì vậy, dòng tiền họ vẫn hướng vào các tài sản BĐS đang hoạt động.

Câu chuyện trên phản ánh thực về dòng tiền của những năm vừa qua và những sân chơi của các doanh nghiệp trong nước, sân chơi của doanh nghiệp nước ngoài tại Việt Nam. Như vậy, tùy theo chiến lược và sản phẩm của mỗi doanh nghiệp, kiếm nơi mưa thuận gió hòa về mặt pháp lý để đầu tư làm là nhanh nhất. Còn phân khúc tài sản dạng thương mại, doanh nghiệp Việt Nam ít mặn mà, nên cho nhà đầu tư nước ngoài làm, còn các doanh nghiệp đầu tư trong nước có thể thực hiện những việc khác. 

Hạnh Nhiên, nguồn Savills

Xem thêm:

Kỳ 3: Xu hướng bất động sản năm 2021 tới 2025

Các tin liên quan

ĐỪNG BỎ LỠ THÔNG TIN !

Propzy kết nối với hơn 100.000 nhà đầu tư bất động sản để mang đến những thông tin mới nhất, nhanh nhất về thị trường được gửi qua Email hàng tuần
success

Đăng ký mail thành công!!

Cám ơn bạn đã theo dõi tin tức Bất động sản Propzy