Trang chủ Tin tức Góc tư vấn Mua bất động sản bằng Hợp Đồng Ủy Quyền? Pháp lý cần nắm vững!

Mua bất động sản bằng Hợp Đồng Ủy Quyền? Pháp lý cần nắm vững!

Trên thực tế trên thị trường đang tồn tại cách mua bán bất động sản bằng hình thức ký kết hợp đồng ủy quyền. Vậy, pháp lý hợp đồng ủy quyền như nào là đúng? Cần lưu ý rủi ro gì? Luật sư Propzy kết hợp với Đài Tiếng Nói Nhân Dân TP.HCM tổ chức chương trình tư vấn chi tiết. 

Tin liên quan: Mua nhà Propzy Home, pháp lý đảm bảo 100% với mức giá ưu đãi

mua bất động sản bằng Hợp Đồng Ủy Quyền

Người bán muốn tránh nộp thuế thu nhập cá nhân và muốn làm thủ tục nhanh gọn, nên thường hay áp dụng hình thức ký kết hợp đồng ủy quyền thay cho thủ tục chuyển nhượng bất động sản. 

Đối với bên người mua (vì mục tiêu đầu tư), họ sẽ tìm người mua kế tiếp. Vì vậy, họ không muốn làm thủ tục chuyển nhượng bất động sản mà lựa chọn ký kết hợp đồng ủy quyền để chờ bán cho người mua tiếp theo.

Tuy nhiên, hoạt động này cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người mua và gây cản trở trong hoạt động quản lý đất đai của Nhà Nước.

Các tình huống thực tế 

Theo một phóng sự truyền hình phản ánh tình huống thực tế về trường hợp một phó tổng giám đốc ở tỉnh Bình Thuận. Lợi dụng người dân không am hiểu pháp luật, ông này đã thu gom chuyển nhượng hàng chục héc ta đất, hợp thức hóa việc chuyển nhượng bằng các hợp đồng ủy quyền được công chứng. 

Một hình thức tương tự khác đó là cho “ký gửi, ký chờ” hồ sơ mua bán đất của công chứng viên tại một số tổ chức hành nghề công chứng.

Người mua bán/chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi giao dịch, mua bán xong nhưng không hoàn thành thủ tục mua bán/chuyển nhượng theo quy định của pháp luật tại tổ chức hành nghề công chứng, mà họ “ký gửi” hồ sơ lại cho công chứng viên để tiếp tục tìm người mua tiếp theo để chuyển nhượng. Họ thực hiện nhằm trốn tránh nghĩa vụ thuế đối với Nhà nước.

Mua bất động sản bằng Hợp Đồng Ủy Quyền 2

Hợp đồng ủy quyền bất động sản là gì?

Luật sư Thân Hồng Nhung cho biết: Theo quy định của pháp luật, tại điều 138 và 562 của bộ luật Dân sự quy định:

Ủy quyền là hành vi của một cá nhân hoặc một tổ chức ủy quyền cho một cá nhân hoặc một tổ chức khác, thay mình xác lập một giao dịch dân sự, trong đó có liên quan đến bất động sản. Việc ủy quyền này có thù lao hay không thì tùy theo thỏa thuận của các bên tại văn bản.

Thông thường một số chủ sở hữu bất động sản sẽ ủy quyền cho người được ủy quyền thực hiện và thay mình thực hiện một số hành vi như: quản lý bất động sản, cho thuê bất động sản, tặng cho, chuyển nhượng hay thế chấp bất động sản của mình.

Những hoạt động ủy quyền này sẽ được lập thành văn bản và được xác lập hoặc thực hiện tại cơ quan hay văn phòng công chứng.

Hệ quả pháp lý của hợp đồng ủy quyền là không phải là việc chuyển quyền sở hữu bất động sản từ người ủy quyền cho người nhận ủy quyền. Đây là căn cứ để gây ra nhiều rủi ro cho các hoạt động ủy quyền.

Hiện tại, giao dịch ủy quyền liên quan đến bất động sản là một trong những giao dịch thông thường, khá phổ biến và được pháp luật cho phép.

Vì sao chọn ký kết hợp đồng ủy quyền?

Câu hỏi gửi về luật sư Propzy: “Vì sao trong giao dịch bất động sản, nhiều người lại chọn ký kết hợp đồng ủy quyền thay cho hợp đồng chuyển nhượng mua bán? Việc này có thể xảy ra những hậu quả gì?”

Theo luật sư Thân Hồng Nhung, có rất nhiều lý do:

– Bất động sản ở xa so với nơi họ thường xuyên sinh sống, làm việc vì vậy để thuận tiện cho việc giao dịch họ sẽ ủy quyền cho người khác để thay mình thực hiện các hoạt động liên quan đến bất động sản. Trong đó nếu họ cho phép thì vẫn có thể chuyển nhượng hoặc tặng cho, thế chấp đối với bất động sản đó.

– Chủ sở hữu bất động sản già yếu, đi công tác xa, không có khả năng tự làm thủ tục thì có thể ủy quyền cho người thân hay một người khác để thay mình làm thủ tục.

– Bất động sản chưa được cấp quyền sử dụng đất hay đang trong quá trình thực hiện thủ tục cấp quyền sử dụng đất. Trong thời gian này nếu có người muốn mua bất động sản, thông thường chủ sở hữu sẽ dùng hợp đồng ủy quyền để ủy quyền cho người mua. Khi có giấy chứng nhận người được ủy quyền sẽ thay mặt họ thực hiện các thủ tục khác để được nhận giấy chứng nhận, thực hiện chuyển nhượng cho 1 người khác. Và một số trường hợp khác. 

Hậu quả từ hoạt động ủy quyền có thể xảy ra?

Luật sư cho biết rủi ro của hoạt động ủy quyền thường phát sinh trong 2 quá trình:

a). Từ lúc xác lập và trong quá trình của hoạt động ủy quyền.

b). Thời điểm xảy ra các sự kiện pháp lý để xác định thời hạn ủy quyền chấm dứt: 

Có 3 thời điểm (ngoại trừ thỏa thuận chấm dứt ủy quyền), 2 trường hợp phát sinh còn lại bao gồm: 

– Một trong hai bên tại thời điểm ký quên mất thời hiệu ủy quyền. Khi hết thời gian ủy quyền nhưng không gia hạn và dùng chính văn bản ủy quyền hết thời hiệu này để đi giao dịch 1 bất động sản khác.

– Trong quá trình đang thực hiện ủy quyền thì 1 trong 2 người mất, sẽ nảy sinh tranh chấp về thừa kế, nội bộ.

Quy định Pháp luật về hợp đồng ủy quyền

“Pháp luật Việt Nam hiện nay quy định như thế nào đối với hành vi mua bán nhà đất thông qua hợp đồng ủy quyền để tránh thuế?”

Luật sư Propzy tư vấn: 

Thời điểm trước năm 2010, khi đã ký hợp đồng ủy quyền thì tình trạng pháp lý của nhà đất đang bị treo, do vậy người chủ bất động sản muốn thực hiện thủ tục tiếp, sẽ không thực hiện được, bởi hệ thống công chứng đã lưu lại. 

Tuy nhiên, tại công văn 3373 của Tổng cục Thuế ngày 20/09/2011, đã hướng dẫn về cách tính thuế thu nhập cá nhân đối với trường hợp bên nhận ủy quyền đi thực hiện thủ tục bán và xác định người nhận ủy quyền nộp thuế thay cho chủ sở hữu bất động sản. 

Tuy nhiên, vì có nhiều cách hiểu khác nhau nên 1 số địa phương sẽ không áp dụng cách tính thuế này và một số địa phương tính thuế 2 lần (tính 1 lần cho chủ sở hữu bất động sản và người được ủy quyền sẽ đóng 1 lần nữa). Đây là thực tế đang gây tranh cãi trong việc thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến bất động sản và là rủi ro tài chính mà phía người nhận cần lưu ý cân nhắc khi nhận ủy quyền để mua bán bất động sản.

Quy trình giao dịch bất động sản hợp pháp 

Quy trình gồm 3 bước chính: 

– Xác lập hợp đồng chuyển nhượng bất động sản tại cơ quan công chứng nơi bất động sản tọa lạc.

– Thực hiện thủ tục khai thuế và đóng thuế ( từ thời điểm hợp đồng phát hành đến bước khai thuế chỉ được phép diễn ra trong 10 ngày, nếu thực hiện muộn sẽ bị phạt).

– Cập nhật thủ tục sang tên 

So sánh hình thức ký qua vi bằng và ký qua hợp đồng ủy quyền

“Mặc dù tôi biết về hình thức giao dịch bất động sản thông qua vi bằng (giấy tờ tay) và những hệ lụy của nó. Nhưng, nếu tôi buộc phải mua bất động sản nhưng chưa đủ điều kiện (vì quá thích bất đông sản đó) mà phải chọn giữa hình thức vi bằng hoặc hợp đồng ủy quyền giao dịch bất động sản, thì tôi nên chọn loại hình nào?”

Luật sư Propzy tư vấn: 

Hành vi lập vi bằng là do thừa phát lại thực hiện. Theo đó, vi bằng ghi lại sự cam kết chuyển nhượng của các bên liên quan đến vi bằng. Vi bằng này không hợp pháp, còn hợp đồng ủy quyền bất động sản được pháp luật cho phép. 

Vì vậy, trong trường hợp qua thích bất động sản và muốn mua bất động sản đó thì nên dùng hợp đồng ủy quyền, tuyệt đối không dùng vi bằng. Bởi theo Nghị định 52 năm 2020 của Chính phủ đã nghiêm cấm tất cả các tổ chức thừa phát lại lập các văn bản, vi bằng liên quan đến cam kết chuyển nhượng bất động sản.

Bạn muốn tìm mua nhà không phải thông qua Hợp đồng ủy quyền, vẫn đảm bảo pháp lý và mức giá phù hợp?

Những ngôi nhà phố Propzy Home đáp ứng đủ cho nhu cầu của bạn. Khám phá những ngôi nhà đang được tìm kiếm nhất trong hôm nay!

Mua nhà Propzy Home

Các tin liên quan

ĐỪNG BỎ LỠ THÔNG TIN !

Propzy kết nối với hơn 100.000 nhà đầu tư bất động sản để mang đến những thông tin mới nhất, nhanh nhất về thị trường được gửi qua Email hàng tuần
success
Đăng ký mail thành công!!

Cám ơn bạn đã theo dõi tin tức Bất động sản Propzy