KỊCH BẢN NÀO CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN GIỮA THỜI DỊCH COVID-19?

Trước tình hình diễn biến phức tạp của dịch bệnh Covid-19  thì thị trường BĐS nói riêng cùng thị trường tài chính nói chung đang đi vào giai đoạn suy thoái. Thị trường bất động sản tại tất cả các phân khúc đều có sự suy giảm về giao dịch, đặc biệt ở phân khúc nặng tính đầu cơ như đất nền.

  1. So sánh khủng hoảng năm 2012 và hiện tại

Với hoạt động không hiệu quả của gói kích cầu các năm trước đã đưa nền kinh tế nói chung và thị trường BĐS nói riêng lâm vào khủng hoảng nghiêm trọng năm 2012. Ở thời kỳ này thì lạm phát bùng nổ lên hai con số, ngân hàng nhà nước thắt chặt chính sách tiền tệ. Lãi suất cho vay mua nhà tại các ngân hàng tăng cao, nhiều ngân hàng có mức lãi suất cho vay lên đến 24%/năm dẫn đến nợ xấu tăng mạnh. Các nhà đầu tư buộc phải bán tháo tài sản để trả nợ, dẫn đến giá bất động sản giảm mạnh từ 40% – 60%, nhiều phân khúc không có thanh khoản.

Đến thời điểm 2019 thì nền kinh tế đã phục hồi và phát triển trở lại, riêng đối với lĩnh vực bất động sản thì thị trường đã ghi nhận sự gia tặng mạnh mẽ cả về thanh khoản và giá ở tất cả các phân khúc. Bất động sản đã trở thành một kênh đầu tư quan trọng đối với đa số người dân và đóng góp quan trọng vào GDP. Tuy nhiên, với mặt bằng giá ở mức rất cao, nhiều địa phương phát sinh các vụ lừa đảo, Chính phủ và ngân hàng nhà nước đã đưa ra các chính sách để điều chỉnh kịp thời. Cùng với yếu tố vĩ mô tốt như: GDP giữ mức tăng trưởng ổn định, lạm phát được kiểm soát ở mức thấp thì doanh nghiệp và nhà đầu tư đều nhận định thị trường Bất động sản 2019 không có hiện tượng bong bóng. Tuy nhiên, cuối tháng 12.2019 dịch bệnh Covid -19 xuất hiện, khởi phát từ thành phố Vũ Hán, Trung Quốc sau đó lan rộng ra các quốc gia lân cận và các nước ở Châu Âu. Tính đến thời điểm hiện tại, nền kinh tế toàn cầu nói chung và thị trường kinh tế Việt Nam nói riêng đã bị ảnh hưởng ít nhiều từ bệnh dịch Covid-19 này. Rõ ràng đây chính là một yếu tố bất ngờ đưa thị trường bất động sản vào trạng thái suy thoái, thị trường giảm mạnh thanh khoản. Nguyên nhân là do nguồn cầu từ giới đầu tư giảm mạnh.Phân khúc nhà phố cho thuê kinh doanh và mặt bằng thương mại bị ảnh hưởng nhanh và mạnh nhất. Mặt bằng chung ở các doanh nghiệp ghi nhận tình hình kinh doanh không mấy khả quan.

2. Kịch bản nào cho thị trường bất động sản 2020 giữa thời dịch?

Mỗi cuộc suy thoái đều được kích hoạt bởi một yếu tố bất ngờ (thuật ngữ gọi là Thiên Nga đen) mà không ai có thể dự đoán được, có thể yếu tố bất ngờ lần này là dịch bệnh Covid-19. Sau khi xuất hiện đột ngột cách đây đúng 3 tháng thì dịch bệnh này đã tác động rất mạnh đến nền kinh tế thế giới, dấu hiệu nổi bật là thị trường chứng khoản giảm sốc. Vì vậy, có thể dự báo Covid 19 hoàn toàn có khả năng là yếu tố kích hoạt khủng hoảng kinh tế toàn cầu. Trước tình hình như vậy, chúng tôi xây dựng nên 2 kịch bản sau:

  • Dịch bệnh sớm được kiểm soát và qua đi, nền kinh tế không ảnh hưởng nhiều để gây nên khủng hoảng. Như vậy có thể dự báo thị trường sẽ phục hồi vào nửa cuối năm 2020, hoạt động kinh doanh tiếp tục tăng trưởng, các Doanh nghiệp Bất động sản mở bán lại, các nhà đầu tư quay lại thị trường. Như vậy nhà đầu tư có thể tìm mua Bất động sản vào quý III và dự kiến giao dịch Bất động sản sẽ sôi động lại vào quý IV.
  • Dịch bệnh tiếp tục kéo dài, tác động mạnh đến kinh tế và gây ra khủng hoảng toàn cầu. Như vậy thị trường Bất động sản sẽ đóng băng và giảm giá mạnh. Các doanh nghiệp và nhà đầu tư đều bị thiệt hại nặng nề. Nếu diễn biến tiêu cực như vậy thì nhà đầu tư đang giữ BĐS cần phải giảm ngay nợ vay hoặc bán bớt tài sản. Các nhà đầu tư đang giữ tỷ lệ tiền mặt cao thì có lợi thế rất lớn vào thời gian này, họ sẽ tìm kiếm những Bất động sản tốt và chờ thời điểm mua vào với giá hợp lý. Ngoài ra, các nhà đầu tư có kinh nghiệm vẫn có thể kiếm lời vào giai đoạn khó khăn khi tham gia phân khúc có nhu cầu thật như nhà phố.

Trước tình hình biến động rất phức tạp của dịch bệnh, các nhà đầu tư cần chuẩn bị sẵn kịch bản để không bị hoảng loạn khi thị trường tiêu cực và tận dụng cơ hội lớn khi thị trường hồi phục. Đúng như câu của ông bà xưa có câu: Trong Nguy có Cơ, nhà đầu tư nào luôn chuẩn bị chu đáo cho từng phương án thì có cơ hội gặt hái được những thành quả to lớn khi khó khăn đi qua.

Chuyên gia Bất động sản Propzy