Trang chủ Tin tức Tổng hợp “Đòn bẩy” tài chính trong bất động sản: So sánh Lãi suất ưu đãi và Lãi suất thả nổi

“Đòn bẩy” tài chính trong bất động sản: So sánh Lãi suất ưu đãi và Lãi suất thả nổi

Nhiều người hiểu về nguyên tắc sức mạnh của đòn bẩy tài chính trong bất động sản, nhưng chưa hiểu rõ ràng cách thức hoạt động của nó trong thực tế. Trong chuỗi bài chủ đề Đòn bẩy bất động sản, bài viết  kỳ này phân tích chi tiết các loại lãi suất của ngân hàng khi vay mua nhà.

Phần 1: Đòn bẩy tài chính trong bất động sản là gì? Phân tích lợi ích, rủi ro và mẹo áp dụng

Hiện nay khi bạn đi vay, ngân hàng thường có 3 loại lãi suất được đưa ra và bạn nên cân nhắc và tìm hiểu kỹ về các khái niệm: Lãi suất ưu đãi, Lãi suất thả nổi, Lãi suất thực trả.

Đầu tiên, chúng ta so sánh lãi suất ưu đãi và thả nổi.

lãi suất ưu đãi và thả nổi

Lãi suất ưu đãi là gì? 

Lãi suất ưu đãi là lãi suất cho vay thấp hơn thị trường tiền tệ phổ biến tại ngày người cho vay chấp thuận khoản vay.

Chị Thanh Tâm, một người có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực tài chính bất động sản cho biết: Lãi suất ưu đãi (LS ưu đãi) là các con số lãi suất ban đầu có mức thấp mà ngân hàng đưa ra để thu hút người vay, mức LS ưu đãi không phải giữ ở mức cố định mãi mãi, LS ưu đãi sẽ có thời hạn cụ thể. Ví dụ LS ưu đãi là lãi suất cố định áp dụng trong thời gian 12 – 24 tháng”.

Ví dụ:

Anh A vay ngân hàng số tiền 1 tỷ trong vòng 10 năm, LS ưu đãi năm đầu sẽ được áp dụng là 8%/năm.

Tiền gốc cần trả: 1 tỷ / 120 tháng = 8,33 triệu / 1 tháng

Tiền lãi cần trả: 80 triệu / 12 tháng = 6,67 triệu / 1 tháng

Như vậy, tổng tiền cần trả: 15 triệu/ tháng

Trong trường hợp cho rằng thu nhập của 2 vợ chồng trên 30 triệu/ tháng. Trong đó, sẽ dùng để trả nợ ngân hàng  15 triệu/ tháng. Còn lại 15 triệu để chi phí.

Chi phí gia đình ăn ở sinh hoạt là 5 triệu, tiền học hành của con là 4 triệu, các chi phí khác 3 triệu. Còn tiền dự phòng 3 triệu/ tháng là số tiền dự phòng trường hợp đau bệnh.

Từ bài toán này, anh A cảm thấy mức LS 8%/1 năm  là chấp nhận được.

Lãi suất thả nổi

Lãi suất thả nổi

Lãi suất thả nổi là lãi suất thay đổi theo chu kỳ – lãi suất điều chỉnh di chuyển lên và xuống, hoặc “thả nổi”. Chị Thanh Tâm cho biết thêm góc nhìn và ví dụ cụ thể: “Lãi suất thả nổi là những con số lãi suất cho vay được điều chỉnh theo định kỳ, vì vậy mức lãi suất thả nổi thay đổi theo thời gian, không cố định”.

Sự điều chỉnh hạn mức lãi suất và kỳ hạn của lãi suất sẽ dựa theo thỏa thuận giữa bên người vay và bên ngân hàng, các thỏa thuận được ghi rõ trên hợp đồng vay vốn và theo quy định của pháp luật.

Các yếu tố điều chỉnh LS thả nổi thường dựa theo lãi suất tham chiếu hoặc theo chỉ số lạm phát, lãi suất thả nổi không cố định trong suốt thời hạn vay. Các ngân hàng có kỳ hạn thời gian điều chỉnh lãi suất là 3 tháng/ lần đến 6 tháng/lần hoặc 12 tháng/lần.

Các trường hợp phổ biến làm hợp đồng vay thế chấp có liên quan đến LS thả nổi như: Mua nhà, mua xe. Những hợp đồng có thời gian trung và dài hạn.

Cách tính LS thả nổi = LS tham chiếu + Biên độ lãi suất

Trong đó,

LS tham chiếu là lãi suất hay đổi liên tục, tùy theo biến động thị trường hoặc tùy theo chính sách của từng ngân hàng, áp dụng từng thời điểm.

Ví dụ

Tiếp tục với trường hợp anh A, LS sau ưu đãi tăng mạnh thêm 4,5%/ năm, vì vậy, lãi suất của anh A là 12,5%.

Tiền lãi phải trả theo dư nợ giảm dần: 900 triệu (dư nợ còn lại sau những tháng trước đã trả) x 12,5% / 12 = 9 triệu 375/tháng

=> Tổng số tiền hàng tháng: 9,375 triệu  + 8,33 triệu  = gần 18 triệu/tháng

Như vậy, theo cách tính toán trên, cho thấy, số tiền cần trả lãi suất mỗi tháng là 18 triệu. Nếu trả lãi suất này, mỗi tháng gia đình anh A chỉ còn chi phí 12 triệu/ tháng để sống ở TP lớn, chi phí này không đủ.

Thử phép tính cho thấy: Trong 12 triệu, bao gồm tiền ăn ở sinh hoạt 5 triệu, tiền học hành cho con 4 triệu, các chi phí khác 3 triệu, tuy nhiên, phần tiền dự phòng đau bệnh không còn. Nếu phát sinh xảy ra, anh A rất khó xoay sở, rất áp lực.

Ví dụ khác:

Chị T vay gói ưu đãi 2 tỷ đồng của một ngân hàng, lãi suất 7,2%/năm trong năm đầu tiên để mua nhà. Hết thời hạn ưu đãi, ngân hàng liên hệ thông báo hết hạn ưu đãi và cho chị biết mức lãi suất được điều chỉnh lên thành 10,8%/ năm. Thế nhưng, chỉ sau hơn 2 tháng, chị T sốc khi tiếp tục nhận được thông tin từ ngân hàng báo tăng lãi suất cho vay lên mức 11,4%/ năm.

Những đặc điểm điều chỉnh lãi suất từ các ngân hàng trong năm gần đây

Ngân hàng đẩy mạnh cho vay mua nhà và áp dụng các mức LS ưu đãi từ 6 tháng đến 2 năm đầu tiên, sau khi hết thời gian ưu đãi, ngân hàng sẽ áp dụng LS thả nổi. LS thả nổi thông thường dựa vào LS huy động với kỳ hạn 12 tháng hoặc 13 tháng (tính tại thời điểm điều chỉnh LS cho vay) + biên độ tùy ngân hàng. Thực tế, dù LS huy động có giảm khá sâu nhưng mức LS của kỳ hạn được lấy làm tham chiếu – Chị Thanh Tâm nhận định thêm.

Xét về việc sử dụng đòn bẩy tài chính khi mua nhà, nếu được tận dụng một cách thích hợp, đòn bẩy có thể biến bạn thành một nhà đầu tư bất động sản thành công và hạnh phúc. Khi tìm ra cách thực hiện đòn bẩy tài chính chính xác, đừng chỉ dựa trên dự đoán của bạn để đánh giá cao lịch sử thị trường.Thị trường bất động sản luôn biến động với nhiều yếu tố khác nhau. Bạn cần thực hiện nghiên cứu thích hợp về tài sản trước khi đầu tư vào. Đánh giá khả năng sinh lời của ngôi nhà và mọi khía cạnh khác quan trọng (pháp lý, thanh khoản…) khi lựa chọn bất động sản đầu tư.

Bạn đang muốn vay mua nhà?  

Bạn đang muốn tìm mua nhà ở tại TP.HCM nhưng chưa đủ số tiền để mua toàn bộ trong một lần thanh toán? Propzy Home là giải pháp cho bạn. Propzy Home là những ngôi nhà cho Propzy tuyển chọn, thẩm định, đảm bảo pháp lý. Đặc biệt, Propzy hỗ trợ cho vay tài chính mua nhà Propzy Home với lãi suất cạnh tranh. Tỷ lệ duyệt vay cao, đảm bảo khả năng sinh lời trong dài hạn. 

Khám phá nhà Propzy Home với các gói cho vay ưu đãi nhất trong tháng này! 

Mua nhà Propzy Home

 

 

 

Các tin liên quan

ĐỪNG BỎ LỠ THÔNG TIN !

Propzy kết nối với hơn 100.000 nhà đầu tư bất động sản để mang đến những thông tin mới nhất, nhanh nhất về thị trường được gửi qua Email hàng tuần
success
Đăng ký mail thành công!!

Cám ơn bạn đã theo dõi tin tức Bất động sản Propzy