Mất trắng khi mua bất động sản qua vi bằng

Những căn nhà không có giấy chứng nhận được các đối tượng lừa đảo, đầu nậu đất đai nhờ các văn phòng thừa phát lại lập vi bằng khi chuyển nhượng khiến người mua bị lừa trắng tay.

Điển hình là trang website của UBND quận 12 vừa phát hành thông báo để người dân cảnh giác với các thủ đoạn lừa đảo mua bán, chuyển nhượng nhà, đất thông qua hình thức lập vi bằng trên địa bàn quận 12.

Mua bán nhà, đất: phải xác lập Hợp đồng chuyển nhượng có công chứng

Theo quy định tại Điều 503 Bộ luật dân sự thì “Thời điểm chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai”.

Theo Khoản 1 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 quy định “Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu”. Do vậy, từ các quy định trên có thể xác định rằng quyền sử dụng đất (hay quyền sở hữu nhà ở, các tài sản khác gắn liền với đất) chỉ chính thức thuộc quyền của người sử dụng đất/người sở hữu nhà/ công trình – khi và chỉ khi bất động sản được đăng ký theo quy định pháp luật.

Trình tự thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cần trải qua tất cả các công đoạn từ ký hợp đồng chuyển nhượng tại tổ chức công chứng, hoàn thành các nghĩa vụ tài chính và đăng ký cập nhật chủ sở hữu bất động sản nhận chuyển nhượng.

Chính vì lẽ đó, trừ trường hợp giao dịch bất động sản có một bên chủ thể là tổ chức, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì toàn bộ các giao dịch chuyển nhượng có đối tượng là bất động sản thì đều phải được xác lập tại tổ chức công chứng và làm tiền đề thể thực hiện các thủ tục tiếp theo cho đến khi bất động sản được đăng ký thành công.

Tuy nhiên, kể từ khi tổ chức Thừa phát lại, được thí điểm áp dụng trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh năm 2009 và được nhân rộng trên các tỉnh thành khác năm 2013 thì có rất nhiều đối tượng lợi dụng sự chưa rõ ràng của hoạt động thừa phát lại mà mặc nhiên xem đó là hình thức hoạt động như tổ chức công chứng để thực hiện các hoạt động mua bán bất động sản – mà chủ yếu là các bất động sản chưa đủ điều kiện thực hiện giao dịch chuyển nhượng hợp pháp để chiếm đoạt tiền của người dân. Việc mua bán, chuyển nhượng nhà, đất với hình thức vi bằng, lợi dụng sự thiếu hiểu biết của người mua, các đối tượng lừa đảo, đầu nậu đất đai đã thu gom đất xây nhà, rao bán bằng vi bằng do Thừa Phát Lại lập để trục lợi.

Nội dung thông báo của UBND Quận 12 nêu rõ, trên địa bàn đã xuất hiện nhiều trường hợp mua bán, chuyển nhượng nhà, đất bằng giấy tay thông qua hình thức lập vi bằng tại các văn phòng thừa phát lại. Với những căn nhà không có giấy chứng nhận được mua bán bằng giấy tay, để tăng sự tin tưởng các đối tượng này nhờ các văn phòng Thừa Phát Lại lập vi bằng.

Thậm chí nhiều căn nhà chung một giấy chứng nhận cũng được bán bằng hình thức đồng sở hữu, lập vi bằng. Nhiều nạn nhân dính vào nhà đất tranh chấp, cầm cố ngân hàng, xây dựng trái phép khiến cuộc sống khó khăn. Thông điệp của UBND quận 12 đưa ra để cảnh báo dân chúng trên địa bàn tuyệt đối không thực hiện mua bán, chuyển nhượng nhà, đất bằng giấy tay thông qua hình thức lập vi bằng để tránh bị lừa đảo.

Có thể dễ dàng nhận thấy những phần đất phân lô “lụi”, những căn nhà không đủ điều kiện pháp lý để giao dịch… là miếng mồi béo bở mà các đối tượng lừa đảo đưa ra để chiêu dụ người mua khi họ đang cần đầu tư hay chỗ ở. Người mua cả tin nghe theo “cò” hoặc các đầu nậu, rằng cứ yên tâm mua bằng giấy tay, mọi thứ có vi bằng do Thừa Phát Lại lập. Nhiều người cả tin, cứ nghĩ vi bằng là “bảo bối”, là bằng chứng pháp lý chắc chắn cho việc giao dịch để rồi sau đó lãnh quả đắng.

Thông báo cảnh giác của UBND quận 12, TP.HCM về mua bán nhà, đất qua vi bằng.

Không có cái gọi là “công chứng vi bằng”

Trước đó, UBND huyện Hóc Môn, TP.HCM từng khuyến cáo người dân khi mua nhà, đất phải tìm hiểu kỹ thông tin quy hoạch, vị trí nhà, đất và tính pháp lý của nhà, đất dự kiến giao dịch. Người dân cần liên hệ với các cơ quan chức năng, chính quyền địa phương (Phòng Quản lý đô thị, TN&MT, UBND xã, phường, thị trấn nơi có nhà, đất…) để tìm hiểu thông tin chính xác về nhà, đất trước khi thực hiện giao dịch cho an toàn.

Tại xã Đông Thạnh, huyện Hóc Môn (TP.HCM) có tình trạng cò đất giả dạng làm người mua đất nông nghiệp với diện tích lớn. Sau đó, họ mượn giấy tờ đất của các hộ gia đình, cá nhân rồi tự phân lô vẽ nền trên giấy để rao bán đất nền bằng tờ rơi quảng cáo, bán trên các trang điện tử, Facebook, Zalo… với giá 12-20 triệu đồng/m2. Thậm chí khách hàng chỉ cần đặt cọc 50-400 triệu đồng thì trong vòng một năm sẽ có giấy chứng nhận để xây nhà ở.

Các cò đất chỉ vẽ, làm người mua tin tưởng bằng cách là việc mua bán này được “công chứng vi bằng” có dấu đỏ nên không phải lo. UBND xã kiểm tra thực địa các khu đất mà cò đất rao bán thì đều là đất nông nghiệp, không phải đất ở và cũng không có dự án đất ở nào cả. UBND xã đã báo cáo ngay với cấp trên và ra thông báo, làm biển báo… đặt tại các khu đất nhằm cảnh báo cho người dân.

Công an xã Đông Thạnh từng chuyển hồ sơ để đề nghị công an huyện xử lý những người phân nền đất nông nghiệp và người làm môi giới bán đất nông nghiệp qua vi bằng Thừa Phát Lại trái quy định của pháp luật. Được biết hiện nay công an huyện đã chuyển hồ sơ lên Công an TP.HCM để xử lý theo thẩm quyền.