Mua bán nhà: Cần thẩm định hay nhờ vào may rủi?

Nhà là tài sản lớn của cả đời người, trước khi mua bán, cần thẩm định an toàn, đừng chỉ phó mặc hoàn toàn vào may rủi.

Với một món đồ có giá trị như kim cương, khi mua bán đều phải có chứng chỉ kiểm định, đánh giá chính xác về độ chuẩn, đẹp của từng viên kim cương. Giá cả cũng phụ thuộc vào đó. Khi có chứng chỉ kiểm định, đó là một món trang sức có giá trị lớn. Ngược lại, đó chỉ là một viên đá lấp lánh, không hơn không kém.

Với nhà đất, một tài sản có giá trị gấp nhiều lần kim cương, nhưng vai trò của thẩm định lại chưa được đánh giá đúng mức. Theo Luật sư Nguyễn Hoàng Phúc (Luật sư đoàn TP.HCM): “Mua một căn nhà mà không thẩm định đồng nghĩa với đánh ván bài may rủi cho tài sản tích lũy một đời.” Bạn có cam tâm?

Tại sao cần phải thẩm định nhà trước khi mua bán?

Thông thường, để có kinh nghiệm và hiểu biết đầy đủ về một vấn đề, người ta phải cọ xát đủ nhiều. Đối với mua bán bất động sản, trừ những người chuyên đầu tư, người bình thường ít khi có cơ hội mua bán nhà nhiều lần trong đời. Vì vậy, đa phần người mua bán nhà đều có sự hạn chế nhất định về pháp lý (chưa kể luật thay đổi, cập nhật theo thời gian), về quy trình, thủ tục mua bán, đăng bộ, sang tên. Cộng thêm các yếu tố về quy hoạch đô thị, giá thực tế từng thời điểm, các chiêu trò ép giá hoặc nâng giá, các màn kịch lừa đảo chuyên nghiệp… khiến người mua bán nhà phải đối mặt với rất nhiều rủi ro.

Luật sư Phúc, chuyên phụ trách xử lý các vấn đề pháp lý bất động sản chia sẻ: “Thẩm định là việc rất cần thiết để xác định bất động sản sạch, an toàn và sẵn sàng để giao dịch. Điều này giúp người mua tránh được các rủi ro: nhà không chính chủ; nhà bị tranh chấp (đồng sở hữu tranh chấp, tranh chấp thừa kế, tranh chấp với hàng xóm); sổ hồng giả, một sổ hồng bán cho nhiều người… Nếu chưa tìm hiểu kỹ mà đã vội vàng đặt cọc thì hoặc sẽ phải chấp nhận mất cọc, hoặc sẽ vướng thưa kiện kéo dài, mệt mỏi.”

Rủi ro người mua nhà thường gặp phải

Anh Đỗ Thanh Phong – Quyền Giám đốc Ngân hàng bán lẻ – Ngân hàng VIB – CN Gò Vấp cho biết: “Trong các hạng mục thẩm định, việc thẩm định giá rất quan trọng, giúp người mua mua đúng giá trị thực của tài sản, với mức giá được tính trên từng m2 diện tích đất, không chỉ trong hiện tại mà còn tiềm năng tăng giá trong tương lai. Về người bán, việc thẩm định giúp họ đưa giá bán phù hợp, để giúp bán nhanh, bán ngay khi được giá. Điều này rất có ý nghĩa về chi phí cơ hội: họ bán ngay khi có cơ hội tốt (được giá), cơ hội dùng vốn để kinh doanh, hoặc cơ hội để tái đầu tư cho một bất động sản khác có tiềm năng hơn. Tóm lại, đó là cơ hội để tối ưu hóa dòng tiền, để tiền đẻ ra tiền”.

Thẩm định bất động sản bao gồm những gì?

Để thẩm định đầy đủ một bất động sản, cần phối hợp nhiều chuyên gia: Luật sư, chuyên gia tài chính; chuyên viên bất động sản; diễn ra trên nhiều cấp độ: ngay chính căn nhà, tại các ban ngành quản lý (địa chính phường, nhà đất quận, Sở Tài nguyên Môi trường), tại các đơn vị có liên quan (ngân hàng, thuế, tòa án, Sở Xây dựng…).

Theo chia sẻ của anh Võ Khắc Điệp, phó tổng giám đốc công ty dịch vụ BĐS Propzy, đơn vị đang triển khai thẩm định 100% bất động sản đầu vào, để xác định được 2 yếu tố: an toàn và trị giá của nhà bán, cần thực hiện đầy đủ 6 hạng mục chính: Xác minh nhà chính chủ, Kiểm tra sổ hồng, Thẩm định giá, Kiểm tra quy hoạch, Xác minh tranh chấp, Kiểm tra hoàn công. Sáu hạng mục này bao gồm hàng chục yếu tố chi tiết, liên quan và tương tác nhiều góc độ với nhau, mà các Luật sư và chuyên viên sẽ cùng nhau thực hiện và đánh giá.

Người bán có cần phải Thẩm định nhà?

Có thể thấy người mua được lợi rất nhiều trong việc chọn mua một bất động sản an toàn, đã qua thẩm định 6 hạng mục. Trên góc nhìn của người bán, họ luôn nghĩ “Người mua lầm, chứ người bán không bao giờ lầm”. Điều này đúng nhưng chưa đủ, vì người bán có thể gặp những rủi ro mà họ hoàn toàn không ngờ đến.

Tranh chấp: nếu chủ nhà chủ quan, không biết nhà mình đang bị tranh chấp (hàng xóm kiện cáo, anh em tranh chấp thừa kế, vợ chồng tranh chấp đồng sỡ hữu) thì người bán sẽ bị đền cọc khi trót nhận cọc của khách mua.

Giá bán: người mới bán nhà lần đầu sẽ ít biết mức giá phù hợp nên có thể bị ép giá. Hoặc người bán đưa giá quá cao và bỏ lỡ cơ hội bán ngay khi được giá, đến lúc quá cần tiền thì phải bán giá thấp hơn.

Vướng giấy tờ pháp lý: nhà bị vướng pháp lý rất khó giao dịch, khiến giá nhà bị giảm đáng kể. Việc thẩm định đầy đủ sẽ giúp chủ nhà biết rõ nhà mình bị những vấn đề gì, từ đó tìm đến các luật sư tháo dỡ, thì căn nhà sẽ trở về đúng giá trị thực của nó. So với chi phí giải quyết vướng mắc pháp lý, thì chủ nhà được lợi hơn cả chục lần khi căn nhà đã được thẩm định là nhà sạch, an toàn, sẵn sàng giao dịch.

Nguồn: 24h.com.vn