Trang chủ Tin tức Đầu tư bất động sản Không được phép bán nhà khi nào? Giám đốc Pháp chế PROPZY tư vấn

Không được phép bán nhà khi nào? Giám đốc Pháp chế PROPZY tư vấn

Một trong những rủi ro lớn nhất của người giao dịch bất động sản là không có kinh nghiệm hoặc chuyên môn để nắm rõ các quy định pháp luật. Trong đó, có những ngôi nhà để được phép giao dịch mua bán, cần đảm bảo phải không thuộc diện đang có tranh chấp, không bị kê biên để thi hành án hoặc không thuộc diện có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền. 

Luật sư  Trần Phú Vinh, giám đốc pháp chế của Propzy, với hơn 25 năm kinh nghiệm thực chiến mang đến cho bạn hướng dẫn cụ thể.

1. Các trường hợp nhà không đủ điều kiện

Giám đốc Pháp chế PROPZY cho biết: “Theo Luật Nhà ở 2014, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, Nghị định 30/2021/NĐ-CP:

“Những ngôi nhà không đủ điều kiện giao dịch (không được mua bán hay cho thuê mua/cho tặng/ đổi/ thế chấp/góp vốn bằng nhà ở). Bao gồm: 

a) Không có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật (trừ trường hợp giao dịch về nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận);

b) Đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; hết thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

c) Đang bị kê biên để thi hành án hoặc bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính, đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

d) Thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

e) Không bảo đảm chất lượng, an toàn; không có đầy đủ hệ thống điện, cấp, thoát nước, không bảo đảm vệ sinh môi trường (áp dụng đối với nhà ở cho thuê)”.

 Không được phép bán nhà khi nào

Nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước, không được bán nếu…

a) Nhà ở nằm trong khu vực quy hoạch xây dựng nhà ở công vụ; quy hoạch xây dựng công trình thuộc dự án quan trọng quốc gia, theo quy định của pháp luật;

b) Nhà ở đã có quyết định thu hồi đất, thu hồi nhà của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

c) Nhà không có nguồn gốc là nhà ở, nhưng đang bố trí làm nhà ở, và thuộc diện đang thực hiện xử lý, sắp xếp lại nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước;

d) Nhà ở gắn liền với di tích lịch sử, văn hóa đã được xếp hạng theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nhà ở nằm trong quy hoạch (kế hoạch sử dụng làm nhà ở công vụ, công sở, trụ sở làm việc, trường học, bệnh viện, công viên, công trình) phục vụ mục đích công cộng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

đ) Nhà chung cư bị hư hỏng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng, đã có kết luận kiểm định chất lượng của Sở Xây dựng xác định đây là  nơi có nhà chung cư/căn hộ chung cư không khép kín, chưa được Nhà nước cải tạo lại. Trừ trường hợp người thuê đã tự cải tạo trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành và việc sử dụng độc lập, tự nguyện, có sự đồng thuận thông qua cam kết bằng văn bản đề nghị được mua;

e) Nhà biệt thự nằm trong danh mục không thuộc diện được bán mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, đã báo cáo và đã được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận.

Những trường hợp nào không bắt buộc phải có giấy chứng nhận khi giao dịch mua bán nhà ở? 

a) Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;

b) Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;

c) Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 của Luật này;

d) Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;

đ) Nhận thừa kế nhà ở;

e) Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại (nhà ở thương mại: có thể hiểu một cách đơn giản là nhà ở thương mại là các căn hộ được xây dựng bởi chủ đầu tư nhằm mục đích bán hoặc cho thuê).

Khi chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, sẽ bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư, nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

 

2. Điều kiện các bên tham gia giao dịch nhà ở được pháp luật quy định như thế nào?

Theo Luật Nhà ở 2014, điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở như sau:

Xét theo đối tượng bên bán: 

Đối tượng bên bán, bao gồm: bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở; chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại; tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ; ủy quyền quản lý nhà ở. Các đối tượng bên bán này phải có điều kiện sau đây khi giao dịch bất động sản:

a) Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép/ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở;

Trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư (hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở); 

b) Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự;

Nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.

Xét theo đối tượng bên mua:

Đối tượng bên mua, bao gồm: Bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại; nhận đổi, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận thế chấp, mượn, ở nhờ, được ủy quyền quản lý nhà ở là cá nhân thì phải có điều kiện sau đây:

a) Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;

b) Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.

Trong trường hợp các đối tượng của bên mua được ủy quyền quản lý nhà ở là một tổ chức, thì phải có tư cách pháp nhân và không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập;

Trường hợp là tổ chức nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định;

Nếu tổ chức được ủy quyền quản lý nhà ở thì phải có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản và đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

3. Điều kiện được sở hữu nhà ở Việt Nam

Người nước ngoài cần những điều kiện gì để được mua nhà ở tại Việt Nam? Xem chi tiết phần 3 tại đây

Bạn đang muốn mua bán nhà một cách an toàn, pháp lý rõ ràng? PROPZY hoàn toàn có thể giúp bạn.

PROPZY có đội ngũ chuyên gia bất động sản toàn TP.HCM, những người kết hợp kiến thức chuyên sâu pháp lý và nguồn lực của công ty quy mô lớn, tiềm lực mạnh. 

PROPZY đã giúp hàng nghìn người bán và mua nhà ở TP.HCM nhanh và hiệu quả!

Hãy liên hệ với PROPZY để trải nghiệm:

Theo dõi và liên hệ với PROPZY tại các trang Mạng Xã Hội:

 

 

Các tin liên quan

ĐỪNG BỎ LỠ THÔNG TIN !

Propzy kết nối với hơn 100.000 nhà đầu tư bất động sản để mang đến những thông tin mới nhất, nhanh nhất về thị trường được gửi qua Email hàng tuần
success

Đăng ký mail thành công!!

Cám ơn bạn đã theo dõi tin tức Bất động sản Propzy