Triệu phú Mỹ khuyên mua nhà bằng tiền người khác

Sử dụng đòn bẩy tài chính giúp người trẻ tránh các rủi ro về lạm phát cũng như giá nhà đất tăng quá nhanh, để sở hữu bất động sản.

Giữa tâm điểm của chiến dịch tranh cử vào chiếc ghế ông chủ Nhà Trắng, tỷ phú Donald Trump từng thẳng thắn thừa nhận: “Tôi thích vay nợ. Tôi nợ như chúa chổm”. Quả thật, khối tài sản bất động sản kếch xù của ông được xây dựng trên những khoản nợ rất lớn.

David Bach – triệu phú tự thân, giám đốc công ty tư vấn tài chính nổi tiếng ở Mỹ – thì nhận định, việc không ưu tiên mua nhà là sai lầm lớn nhất mà thế hệ Millennials (sinh từ đầu những năm 1980 đến 2000) đang mắc phải. Ông cho hay những người sở hữu một căn nhà giàu hơn gấp 40 lần so với những người đi thuê.

“Tin tôi đi, bạn sẽ không bao giờ thực sự gia nhập cuộc đua làm giàu chừng nào chưa sở hữu bất động sản”, David Bach chia sẻ.

Một nhà kinh doanh kỳ cựu khác đồng thời là người sáng lập Hiệp hội Diễn giả Quốc gia (Mỹ) – ông Cavett Robert – cũng có câu nói nổi tiếng “Đừng chờ đợi để mua bất động sản. Hãy mua bất động sản và chờ đợi”.

Điểm chung của những lời khuyên này là hãy cố gắng sở hữu bất động sản càng sớm càng tốt, kể cả bằng cách “dùng tiền của người khác” – tức là đi vay.

Vay tiền là giải pháp làm giàu từ bất động sản của nhiều người siêu giàu trên thế giới.

Thực tế, quan niệm về ngôi nhà của người Việt Nam đã có sự thay đổi mạnh mẽ trong những năm gần đây. Trước đây, ngôi nhà được xem là thành quả của cả một đời, đòi hỏi chủ nhân phải tích lũy một thời gian dài trước khi sở hữu. Hiện nay, ngày càng có nhiều người trẻ sử dụng vốn ngân hàng để mua nhà, rồi mới dần trả nợ.

Theo ông Mai Việt Cường – người có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực tín dụng bất động sản – một người có thu nhập trung bình thường phải mất 15-20 năm mới có thể mua được nhà. Trong khi, nếu sử dụng đòn bẩy tài chính, người đó có thể sở hữu căn nhà riêng ngay tại thời điểm hiện tại và có nhiều điều kiện nâng cao chất lượng cuộc sống.

“Hơn nữa, giá trị bất động sản đang có tốc độ tăng nhanh hơn so với lãi suất vay ngân hàng. Bình quân giá nhà đất tại TP HCM trong 3 năm gần đây đã tăng gấp 2 lần, trong khi lãi suất ngân hàng hiện vào khoảng 10-11% mỗi năm. Nếu trả trong 3 năm, thì bạn đã có lợi hơn”, ông Cường phân tích.

Ông giả sử, một cặp vợ chồng có khả năng tiết kiệm khoảng 300 triệu đồng một năm, thì phải mất 10 năm mới mua được căn nhà có giá 3 tỷ đồng. Với tốc độ tăng gấp đôi sau 3-4 năm như hiện nay, giá trị ngôi nhà chắc chắn sẽ cao hơn nhiều so với khoản tiết kiệm này sau 10 năm. Lúc đó, bạn phải chấp nhận chọn mua căn nhà có điều kiện không tốt bằng căn định mua ban đầu, như nhà hẻm thay vì mặt tiền hoặc lùi về các huyện ngoại thành.

Tuy nhiên, điều đó không có nghĩa chuyên gia này khuyến cáo mọi người nên cố gắng mua nhà bằng mọi giá. Dựa trên mức thu nhập hàng tháng, mỗi gia đình có thể chọn khoản vay thích hợp để đảm bảo khả năng chi trả. Chẳng hạn, nhóm thu nhập trung bình – khá, trên 15 triệu đồng mỗi tháng, có thể tính toán sao cho khoản trả nợ hàng tháng không vượt quá 50% thu nhập. Với những người có thu nhập trên 30 triệu đồng mỗi tháng, mức trả góp có thể lên đến 70%.

Đồng quan điểm này, ông Vincent Nguyễn, Giám đốc Kinh doanh Propzy – công ty dịch vụ bất động sản, với 26 trung tâm giao dịch trực tiếp và sẽ mở rộng đến 70 điểm trong năm 2019 – cho rằng số tiền trả nợ hàng tháng không nên vượt quá 70% tổng thu nhập. Bởi người mua vẫn cần một số tiền nhất định để trả chi phí sinh hoạt và tái tạo sức lao động.

Để giảm áp lực trả nợ, người mua có thể vay với thời hạn 20-25 năm. Qua kinh nghiệm hỗ trợ hàng nghìn khách hàng vay mua nhà thành công, Propzy nhận thấy đa phần người vay mua nhà có khả năng trả dứt nợ cả vốn lẫn lời vào năm thứ 5. Một phần do người mua nhà có thêm nguồn thu từ việc cho thuê nhà, tăng thu nhập. Một phần là khi giá nhà tăng với lợi nhuận đáng kể, họ sẽ bán đi để trả nợ.

“Lúc này, số tiền còn lại hoàn toàn có thể mua một căn nhà khác mà không cần phải đi vay hoặc vay rất ít”, ông Vincent Nguyễn chia sẻ.

Bên cạnh tính toán về tỷ lệ vay vốn và khả năng trả nợ, các chuyên gia khuyến cáo mọi người nên cân nhắc kỹ sản phẩm trước khi “chọn mặt gửi vàng”. Trong đó, yếu tố đầu tiên mà người mua nhà nên chú ý là pháp lý của nhà đất.

Luật sư Lê Thị Thanh Thúy (Đoàn luật sư TP HCM) từng chứng kiến không ít trường hợp người mua chịu rủi ro do không thẩm định kỹ pháp lý tài sản. Theo đó, khách hàng dự định dùng chính căn nhà chuẩn bị mua để thế chấp vay tiền trả cho người bán. Nhưng do thiếu giấy tờ pháp lý, căn nhà bị ngân hàng từ chối. Bên mua không xoay kịp số tiền còn lại nên đành chấp nhận mất cọc.

“Khi làm thủ tục cho vay, ngân hàng sẽ thẩm định rất kỹ pháp lý ngôi nhà như không có tranh chấp, hoàn công đầy đủ, có nằm trong diện quy hoạch hay không… Nếu pháp lý có vấn đề, chắc chắn ngân hàng sẽ không cho vay”, bà Thúy cho biết.

Người mua cần thẩm định nhà thật kỹ trước khi quyết định vay mua nhà. Ảnh: Quỳnh Trần

Một yếu tố khác mà người mua địa ốc thường ít xem xét đến, theo ông Vincent Nguyễn, là thẩm định giá căn nhà. So với pháp lý, ông cho rằng, yếu tố này không kém phần quan trọng. Nó không chỉ xác định bạn có mua ngôi nhà đúng giá trị thực hay không, mà còn quyết định đến tiềm năng tăng giá sản phẩm trong tương lai.

Tuy nhiên, việc thẩm định giá tài sản không hề đơn giản, nhất là trong bối cảnh giá thị trường bất động sản thường dựa trên giá rao bán. Không ít trường hợp người bán hoặc nhân viên môi giới cố tình “bơm” giá, nhằm mục đích “tạo sóng” thị trường để bán một sản phẩm khác.

“Thẩm định giá trị nhà đất là công việc đòi hỏi kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm. Để sàng lọc và giới thiệu căn nhà phù hợp nhất với nhu cầu của khách, Propzy đã xây dựng hệ thống trung tâm giao dịch bao phủ từng quận huyện, nắm bắt địa bàn rất cụ thể và sâu sắc. Theo tôi, người mua cá nhân tốt nhất nên dựa vào các tổ chức chuyên nghiệp để tìm đúng ngôi nhà an toàn, vừa ý và vừa túi tiền”, ông Vincent Nguyễn đúc kết.

Một cán bộ tín dụng của Ngân hàng BIDV chi nhánh Bến Thành cho biết, ngân hàng này vừa ký hợp đồng liên kết với Công ty Dịch vụ Bất động sản Propzy, là đơn vị đang triển khai thực hiện thẩm định toàn bộ bất động sản đang chào bán. Theo đó, ngân hàng sẽ ưu tiên cho vay với những điều kiện ưu đãi cho khách mua nhà tại Propzy.

“Ngân hàng chỉ xét duyệt cho vay với những căn đã được thẩm định pháp lý an toàn. Để tránh những rủi ro không mong muốn xảy ra, người mua nên tìm đến đơn vị kinh doanh bất động sản uy tín để chọn mua nhà đất đã được thẩm định, bảo đảm pháp lý”, cán bộ này khuyến cáo.

Nguồn: Vnexpress